长岛美墅馆定位及推广思路.pptVIP

名家书画展 目的：通过艺术名家提升项目的文化内涵 内容：知名艺术家现场创作 联合清河画院在售楼处举行主题画展 芭蕾舞名剧欣赏 目的：利用高雅艺术提升项目品质和档次 内容：邀请芭蕾舞剧团到淮安演出著名芭 蕾舞剧 迅速启动县级市场，广泛蓄客 购买数据库，主动出击 跨界营销 通过与三级市场（银行、车会、保险、俱乐部）的合作，利用他们的客户资源，以转介的形式进行营销。 尽快完成会所建设，利用体验营销，提供客户尊崇感受。 红豆美墅 　 面积 未售 已售 总套数 双拼 253 8 4 12 联排 200-228 24 53 77 叠加 126-173 104 106 210 　 层高 面积(m2) 价格 　 车库 2.35 25-40 赠送 　 花园 　 40-100 赠送 　 露台 　 20-70 　 　 益兴名人湾低密度产品 　 面积 未售 已售 总套数 双拼 313.65-356.19 3 11 14 联排 207.83-208.12 38 50 88 　 层高 面积(m2) 价格 　 车库 2.19 30-60 2000 　 花园 　 30-60 赠送 　 露台 　 20-40 　 　 红豆美墅 双拼 7000—7500 联排 5500 叠加 4200 益兴名人湾 双拼 10000—11000 联排 7000 白鹭湖庄园 双拼 4500-6000 （总价100-150万之间） 联排 　 产品性质 规模 品质感 地段 交通 外部景观 内部景观 产品附加值 推出时间 项目市场知名度 开发商品牌在当地影响力 红豆美墅 高层、别墅混合小区 中 中 差 中 差 中 好 2008年11月 好 中 益兴名人湾 普通住宅、别墅混合小区 大 中 好 中 好 一般 一般 2008年3月 好 好 英伦小镇 高层、经济型别墅混合小区 中 中 中 好 一般 一般 好 即将推出 差 中 白鹭湖庄园 混合别墅小区 大 好 中 好 好 好 中 即将推出 中 中 本案 纯双拼别墅小区 中 很好 中 好 很好 很好 好 预计09年年底 差 中 由以上的竞争性分析可以看出，本案在品质、景观、产品等各方面与竞争对手相比都有一定的优势。相对而言，最大的劣势在于项目的市场知名度。 因此，在前期推广和销售初期时，适当的以有竞争性的价格入市，一方面使第一批客户感觉到物超所值，带动圈层推广，同时也可以本案后期的价格策略上占据更大的主动。 长岛美墅馆项目经济测算表—保守测算.xls 长岛美墅馆经济测算方案—乐观测算.xlsx 重点一： 占销售体量最大的，同时也是本案利润关键点的是双拼产品，独栋及类独栋更多的是起到价格标杆的作用的，对利润影响有限。 策略： 将独栋和类独栋主要作为提升本案品质和档次的产品，价格不妨拉高，可以起到挤压双拼销售的作用。 重点二： 叠加产品的销售是本案盈利情况的一个不确定性因素，与前期推广的产品是“一损俱损，一荣俱荣”的关系。 策略： 前期销售推广过程中，淡化叠加产品，以免降低小区品质（纯双拼）；双拼部分销售成功后，叠加的价值会水涨船高。 重点三： 地下室部分是本案价格策略中很重要的一个杠杆工具，利用好这个工具会对本案的利润产生很大影响。 策略： 在销售遇到瓶颈或者价格产生抗性的时候，灵活运用这个杠杆工具来平衡客户的心理，消除抗性的存在。 THANKS! * * 随着《白鹭湖庄园》、维科《英伦小镇》的推出，加上在售的《红豆美墅》、《益兴名人湾》，别墅市场竞争日渐激烈。 如果再考虑《水韵天城》、《茂华璟都园》等高端公寓项目，中高端客户群的争夺趋于白热化。 因此除了在产品上的差异化外，宣传推广上也要出新，要在项目面市之处就牢牢的吸引住眼球。 “淮安没有豪宅？” 以争议性话题将项目从竞争群体中剥离出来，引起社会强烈关注；以独 栋产品为代表物业，确立豪宅地位。 “淮安没有贵族？” 制造话题的同时，提升目标客户的心理满足感，明确产品的高档定位。 9月 10月 11月 传世豪宅 家族徽章/户外 淮安没有豪宅？/报广等平面媒体 淮安没有豪宅？ /报广等平面媒体 长岛美墅馆 淮安豪宅新纪元/报广等平面媒体 SP活动：红酒雪茄品鉴会 内部客户疏导 时间节点: 现场售楼处开放 价值诉求 本阶段以资源、产品作为诉求点，整合项目综合价值，进行市场灌输，通过对环境、景观及产品细节等各方面的渲染，来突出项目产品的气质：低调地奢华，彰显项目的顶端豪宅形象和业主的尊贵身份。 营销手段 不断给到市场新的冲击，人文的体验活动与市场进行有效沟通，强化项目的品牌形象，实现项目的价值最大化。 第二阶段/蓄水期推广 不言