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土地储备机构融资成本分析 北京市土地整理储备中心丰台区分中心 王莉 摘要：笔者结合工作实践，在分析丰台区土地储备融资成本构成的基础上，深入剖析了导致融资成本攀升、风险加重的主要原因，并在当前政策框架内提出了防范融资成本风险的相应建议。 关键词：土地储备；融资成本 我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。以目前招拍挂成交的土地来看，土地价格主要由土地开发补偿款和政府收益两部分组成，其中，土地开发补偿款，即项目总成本（总投资），主要包括前期、征地、拆迁、市政基础建设、财务、利润、税费等。而储备机构为融资主体的项目投资主要依靠银行贷款，其融资成本将计入项目成本。因此，就其融资成本进行深入分析，对于良性循环融资资金、有效控制项目成本、平抑土地价格等方面有较强的现实意义。 一、丰台区土地储备机构融资基本情况 （一）融资规模 丰台区以储备机构为融资主体的一级开发项目在满足自有资金占项目总投20%情况下，即可向银行申请项目总投80%资金贷款。2009至2013年丰台区储备分中心直接进行投融资运作的项目累计融资规模约222亿元，实际融资到账金额约约占融资规模的96%，实现土地开发投资约244亿元（含国有土地收益基金约3亿元，利息约29亿元）。 （二）贷款偿还 丰台区储备分中心作为全额事业单位，严格执行“收支两 条线”原则，土地出让收入全部上缴市、区财政，实现项目封闭运作，仅用于本项目回笼资金偿还自身项目贷款。截至2013年底，累计还款约58亿元（含利息约29亿元），还款利息约占融资规模的13%，约占累计还款的50%。 （三）沉淀资金1 为加快推进重点村项目实施，同步跟进项目资金需求，丰台区储备分中心陆续为重点村项目进行融资，贷款期限一般3-5年，截至2013年末债务余额约184亿元，其中，重点村项目债务余额约占总债务余额的88%，沉淀资金约206亿元（含利息约25亿元）。 二、融资成本构成 土地储备机构融资主要是通过银行抵押贷款方式实现，其融资成本构成从表面上看应仅为贷款利息，以下试图将融资成本分为实际发生的显性成本、隐性成本，以及可能发生的风险成本共三部分来研究融资成本构成。 （一）显性成本 1.支付利息费用。截止2013年底，丰台区储备分中心因项目融资所支付利息约占总沉淀资金12%。以2013年度为例，累计支付年利息约12亿元，折合日利息约330万元。从2009至2013年间丰台区土地储备分中心贷款期限结构来看，3-5年期的贷款金额约占总融资规模的77%。由于中、长期贷款比重较大，其利息成本也是巨大的，高额的利息成本给土地储备机构带来了直接融资压力。 2.抵押物置换费用。以土地储备证作为抵押物进行银行贷款是目前储备机构普遍的融资方式，而由于贷款期限较 长，抵押物资源紧缺，常常因在押抵押物供地需要而进行抵押物置换工作。2013年度丰台区储备分中心因上述原因进行的抵押物置换项目共4个（用于置换土地储备证价值约241亿元），涉及测绘费用共计约10万元，其中包含“办而未用”地块的测绘费（为争取抵押物资源，成熟地块均先行办证，但后因与上市计划不匹配，无法对接贷款项目使用）；评估费用共计约139万元。大红门项目从2010年抵押贷款至今，因抵押物供地已进行过2次抵押物置换，涉及测绘及评估费用共计约95万元。 截至2013年底丰台区储备分中心在押抵押物价值约352亿元。若按此价值预估，进行1次抵押物置换工作所需的评估费用共计约180万元，尽管该笔费用金额较小，但涉及储备证办理（或向市储备中心借用储备证）、委托评估、对接银行、签订合同、抵押登记、抵押注销登记等一系列工作，为此付出的人力、物力、时间成本不可小觑。 （二）隐性成本 1.项目分期还款隐增利息成本。由于政策性银行额度大，限制条件也较多，如石榴庄重点村项目32亿元贷款合同约定期限为5年（2011至2016年），但银行要求分期还款，其中，2014年度还款额占总贷款金额的67%，其实际贷款期限仅为3年，却需按照5年期的年利率支付利息。按照利率差额以及该项目基准利率上浮10%计算，为此将多支付约1769万元，从而隐形地加大了融资成本。 2.项目延期供地产生累息成本。项目贷款还款与项目供 地计划紧密相连，若项目未按照原定计划实施供地，也将无法回笼资金按期还款，势必将产生较原定计划额外的融资成本。以大红门重点村项目贷款为例，原定3年期41亿元贷款，因项目实施拆迁难度大，致使项目进度滞后而调整上市计划，须与银行协商延长贷款期限至5年。为此，丰台区储备分中心已融资投入该项目的41亿元将以5年期的年利率累加利息，从而延长的2年将产生的利息将占项目累计投资的6%。 3.前期成本返还运作周期成本。按照收支两条线管理模式，土地储备机构投资项目供地后前