株洲黄河北路项目整体营销策划方案.ppt

Page * 一期规模 ● 1期0.7平方公里，建面34 万平米； ● 1期05年4月开盘，2期06 年7月开盘 一期推售产品 1.独院别墅（53套） 2.小高层（10栋） 3、水景公寓（4层、带电梯） 4、联排别墅院墅（剩余） 100套左右，面积区间在200- 500平米 一期生活配套 ● 商业（6万平米、包租期3 年）、会所、幼儿园、中学 （国外私立） 新浦江城一期规划图 花园公寓 独院别墅 水景公寓 联排别墅 临水商业街 北区广场、 超市、幼儿园 国际私立中学 浦江新城——开发策略由低密度到高密度的整体开发顺序，一期以高端产品启动，奠定高尚大盘形象，以主流产品小高层回现 Page * 价值标杆的启动策略：依托最好的资源，展示部分高端产品，带动主流的中高端产品回现，高中端产品联动推售 开放化的社区理念，与城市共享资源体系，将自身纳入城市体系，借助城市机理，吸纳城市区域内客户，克服新区不足，建立项目持续发展支撑点 自主城市化的体现： 标志性的景观大道 城市符号－红绿灯、斑马线、市政配套 与城市相连的路网 地标性建筑物 现代、国际化的风格，天际线打造 浦江新城开发模式小结 Page * 占地面积 40．2万平方米 建筑面积 138万平方米（分三期开发） 容积率 3.0（一期2.41） 绿化率 39% 一期概况 一期26万平米，由二十栋小高层、高层住宅以及商业配套组成，总建面约20余万平方米 建筑类型 高层（18层、12层） 开盘时间 2008年09月20日 项目远离长沙市中心，购买力支撑有限； 项目体量大，难以实现快速去化； 区域价格较低，难以实现高价提高利润。 项目情况 项目情况： 项目条件： 开发策略： 首期以经济型创新紧凑户型启动项目，以高性价比吸引长沙市中心年轻置业群体，启动热销； 区域逐渐做热，逐步推出中高端产品，提高利润； 一期最后推出公寓产品，实现最高单价，为二期产品价格的走高做铺垫。 华润凤凰城——低开高走、逐步做热的启动策略 首推经济型创新紧凑户型 Page * 华润凤凰城——线上报广主打品牌、精品建筑，线下围绕“凤凰精神”开展活动，同时高调低价策略。一期创新产品受追捧，销售良好，继而推出后续中高端产品。 9月21日 11月22日 2008年3月22日：咨询中心开放并开始受理华润置地会会员入会 活动及推广密集开展 开盘 加推 2008年8月16日样板房展示中心开放 2009年2月5日-2月14日：期间夫妻或情侣看房均可获得玫瑰一支，成交送情人节大礼包。 成功的前期品牌导入，成功的活动营销，户外、报广、短信、网络多渠道推进，取得了良好的宣传效果，为形成开盘持续热卖起到了重要作用 加推 2月10日 加推 4月 加推 5月 5月16日 品质体验年启动， 园林示范区开放， 摄影比赛启动 加推 4月 Page * 多渠道、高频度、大手笔、强大的宣传力度来配合项目的开发营销策略，收到了较好的效果 低开高走价值逐步拔高： 会所+实景展示 中高端产品 高性价比紧凑产品 一期末期公寓产品 低开高走，逐步做热启动策略：依托高性价比产品，吸引市区年青置业群体，做热项目，而后逐步提高中高端价格，相互联动推售 华润凤凰城开发模式小结 Page * 奥林匹克花园——整合\产业资源 (运动+教育+房地产模式） 占地面积 34．4万平方米 建筑面积 70万平方米（分四期开发） 容积率 1.99（一期2.41） 绿化率 50% 一期概况 奥林匹克花园楼王组团·乾台，占地面积约3万平方米，建筑面积76085.12平方米，由7栋ART-DECO新古典主义简约风格的高层建筑组成 建筑类型 高层 开盘时间 2009年11月15日 资源价值缺乏 要求实现更高的项目价值 项目情况： 项目条件： 开发策略： 主题概念始终贯穿 科技打造高端产品 分期逐步开发，逐渐提升价值 Page * ① ② ③ ④ 雅典 北京 悉尼 洛杉矶 项目开发周期及分期开发计划：共分四期开发，计划在三至四年内开发完成。 2005.11.12 雅典组团 1.1期开盘 2006.07.01 雅典组团 1.2期开盘 2007.01.27 北京公馆东院 开盘 2007.07.08 北京公馆西院 开盘 2007.10.21 悉尼组团 3.1期开盘 时间结点 发售组团 2008 2009 悉尼组团 3.1期开盘 乾台组团 奥林匹克花园——运动主题概念始终贯穿开发节奏中 Page * 新区大盘，分期开发，运动主题始终贯穿，运用住宅科技打造的高端平层豪宅 嫁接整合策略： 运动主题始终贯穿 平层豪宅 住宅高科技运用 新区大盘、分期开发，运动主题始终贯穿运用住宅科技打造的高端平层豪宅 奥林匹克花园开发模式小结