11.23涪陵项目全程营销方案.教案分析.docx

涪陵项目全程营销企划方案 目录 项目概况 市场概况 项目定位 推广策略 媒体策略 年度营销预算控制与分配 推广执行纲要 物业服务方案建议 项目概况 项目用地规划控制要点 涪陵文化创意产业园项目方案工程综合技术经济指标一览表项目计量单位规划要求指标建筑面积设计值建筑面积计算值所占比例（%）备注 1.规划用地（R)M272915.80 　　　　 1）建设用地M272915.80 　　　　 2）绿化保护地M2　　　　　 居住户（套）数套　1240.00 　　　 居住人数（3.2人/户）人　3968.00 　　　 总建筑规模M2182295.00 244208.11 247290.44 1.00 　179212.67 182295.00 　　一、按功能性质划分　　　　　　 1.住宅式住宅建筑面积M2　87336.79 90419.12 0.37 　 2.公建面积M2　90564.32 90564.32 0.37 　　(1)办公楼M2　25882.08 25882.08 　　(2)商务酒店M2　5887.40 5887.40 　　(3)LOFT创意办公M2　26954.52 26954.52 　　(4)文化商业M2　31840.32 31840.32 　　 3.配套建筑建筑面积M2　1051.43 1051.43 0.00 　　(1)消防控制室面积M2　19.41 19.41 　　(2)物业管理M2　800.50 800.50 　　(3)社区活动用房M2　231.52 231.52 　　 4.地下超市M2　260.13 260.13 0.00 计入容积率13223.36 13223.36 0.05 不计入容积率 5.地下车库面积M2　51772.08 51772.08 0.21 不计入容积率二、按地上地下划分　　　　　　 1.地上建筑面积M2　179212.67 182295.00 　　 2.地下建筑面积M2　51772.08 51772.08 　不计入容积率 总停车位辆　1574.00 　　根据停车位配套要求，共需1560个停车位 地上停车位辆　144.00 　　 地下停车位辆　1430.00 　　 容积率　≤2.5　2.50 　　 建筑密度%≤4033.11 　　　 绿地率%≥3031.93 　　　 地块现状 地块四至范围项目位于涪陵新区太白大道东侧，石家湾村与红庙村之间，重庆市医药卫生学校斜对面，美泉雅郡项目以南，距离李渡长江大桥约3.8公里，属于涪陵新区内陆腹心。地形地貌地块西南部地势变化较大，多小山地与小丘陵，东北部地势变化较小，整体施工难度较大。 地块形状呈不规则椭圆形，中部为森林公园，外围一周为建筑体。 地块周围一圈被城市交通干道围绕，其中西侧紧邻城市主干道——太白大道，北可至长涪高速，南可经李渡长江大桥，抵达老城区。 场地西北部为正门入口，设有观光广场，可近观太白大道，远观重庆市医药卫生学校。 现状用地内基本无其他建筑和市政设施。地表状况项目地块地表状况较为良好，无建筑，长有杂草及树木，部分坡面种有农作物。地面现有居民状况地块现无任何居民居住。 地块周边环境 治安情况地处涪陵新区，为城市新区开发中前期，紧邻学校、医院等公共场所，治安状况良好。空气状况远离涪陵化工业园区，空气质量良好。噪声情况由于处在涪陵新区，主要人群为学校、医院和为数不多的常住居民，基本没有过大的噪音污染。危险源情况无周边景观地块为内陆版块，距长江约3.8公里，邻近周边无显著景观点，景观资源一般。风水情况地块坐落于涪陵新区内陆腹心，多小山地与小丘陵，风水较好。 地块周边市政生活配套 类别配套大学重庆医药卫生学校、长江师范学院商场项目自带购物中心、周边各项目配套商业（见下表）交通李渡长江二桥、长涪高速、太白大道、103、115路公交医院重庆医药卫生学校附属医院文化、体育、娱乐设施涪陵奥林匹克体育中心酒店项目自带酒店、格