灌云县市场教案分析.docVIP

江苏省连云港市灌云县商业综合体市调报告 二零一三年八月十日 目录 第一部分：灌云县概况分析 1 1.灌云县概况认知 1 2.城市交通概况 1 3.城市人口发展概况 3 4.城市经济环境认知 3 6.城市发展概况规划 5 7.城市背景总结 5 第二部分：灌云房地产市场分析 6 1.2013上半年县房地产市场运行情况 6 2.灌云县房产企业销售排行榜 9 3.2013年新开楼盘情况 10 4.灌云县2013年商品房供销表 10 5.市场小结 10 第三部分：灌云县商业综合体现状分析 11 1.主城区“伊山小商品综合市场”现状分析 11 2.华美家国际家居广场情况分析 12 第四部分：项目地块研判 13 1.项目地段： 13 2.商业配套： 13 3.交通优势： 14 4.国际机场建设： 15 5.区域价格： 16 6.主力户型： 17 7.本案建议： 19 第五部分：市场分析总结 19  第一部分：灌云县概况分析 灌云县概况认知 灌云县位于江苏省东北部，东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。 灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。 县域面积1542平方公里，辖13个乡镇，2个省属农盐场，总人口101万。灌云县城坐落在大伊山脚下，县城目前建成区面积28.6平方公里，城区人口24.7万，城市化水平43.2%，预计2015年，将达到36平方公里，30万人口，加快现代化中等城市迈进。 城市交通概况 灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。 临港:县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有70公里，乘车只需40分钟。 沿线:县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。 多路:灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路。 近场:白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市，目前正在筹备连云港新的国际机场，位于灌云县小伊乡，占地面积5500亩，吞吐量400——500万人次。 铁路交通规划目前，沿海铁路连盐段已经准备就绪，杨集火车站的规划进入落实阶段、这将加速灌云县沿海产业经济的发展。规划在杨集西设编组站，即连云港南翼编组站。充分发挥杨集的铁路、公交综合交通优势，形成连云港南翼交通、物流枢纽。 数据显示，灌云目前人口结构特点仍以农业人口为主，从人口增速情况看，主要仍以自然增长为主体，几乎不存在外来人口的注入，但随着城市发展速度的加快，农转非的速度将会加快，一定程度上扩大了城镇人口的基数比例; 提示：从目前城市发展的速度上分析，城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大； 城市经济环境认知 2012年灌云生产总值达到106亿，比上年增长15%,生产总值连续多年保持两位数的增长； 从四县12年生产总值看，灌云排名第三，整体经济仍处在发展初期，由于经济总量基础较低，其年度增速较快，综合实力的不断提升将会拉动城市整体生活指数的提高； （数据来源政府） 城市产业结构变化认知 从总体三产结构看，县城的第二产业持续增长的，从而进一步体现了城市发展的重点方向，在以工业为主导的战略地位确订后，城市的经济发展加速明显，人民的生活质量也将随之提升; 城市发展概况规划 县城定位—山水城市 灌云以西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。 一城即县城， 一港即燕尾港， 三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区。 城市背景总结 总结：城市经济快速增长，城市范围不断扩张，房地产持续发展，商品需求潜力较大，未来城市向西、南发展，居民收入持续增长; 第二部分：灌云县房地产市场分析 一、2013上半年县房地产市场运行情况 （一）商品房、商品住房销售面积同比微降、环比增幅明显。 6月份，销售商品房370套，面积37502.00平方米，同比增长5%和-9%，其中商品住房345套，建筑面积36881.29平方米，同比分别增长30.00%和9.00%，与四县相比东海最高，销售商品房为1000 套，面积90072平方米；灌云县相对较低。 6月份，从成交面积段看，90-140㎡占总成交量的80.11% ，为主力成交户型 。 2013年1-6月商品房、商品住房成交面积走势如图 （二）商品房、商品住房成交均价同比、环比微降趋于持平状态。 6月份，灌