200907_深圳_大南山紫园_营销介绍.ppt

市场宏观政策调整 09年深圳市场供求数据 数据来源：选取南山片区高端楼盘典型客户资料 研究部门：中原深港研究中心 项目核心价值提炼总结： 片区唯一纯别墅群落，打造精致别墅社区； 片区唯一半山别墅社区； 大南山半山、紧临月亮湾公园、青青世界，享受绝佳景观资源及享受最清新绿色空气，天然、生态； 深圳唯一私属38万平方米荔枝林近在咫尺，野趣妆点贵族生活； 近中心区，无缝对接，出则繁华，入则宁静，喧嚣宁静一线之隔； 深圳唯一仅９１席臻品别墅社区，保证绝对私密； 深圳最长私家礼宾大道，千米私家入城山道，私属领地至高无上； 种于林间的别墅：别墅“种”于林间，而非树木种于区内； 唯一多平面台地别墅，顺应原山势精心打造，禅道意境尽赋其中； 唯一丛林社区生态大堂，天人合一生活品味； 立体园林，构筑幽雅小品空间； 项目地形“前低后高，富贵英豪”，风水绝佳； 0.98片区内最低容积率，保证最佳空间享受； 多样产品形态，可满足不同高端客户需求； 传闻式营销的三个过程： 传闻式营销：反传统 方式：仿俄罗斯宝马时光沙漏，制作一个本项目巨大沙漏，将项目的模型置于其中。随着沙漏落到下层，模型渐渐露出真面目。 诉求：通过对“时间”的阐述，凸显紫园打造产品的精细和价值 实施形式：巡展在益田假日广场及项目现场 传闻式营销：反传统 本项目的私家晚宴：以征询项目意见的名义，本项目发展商高层领导邀请本项目的所有合作伙伴，建筑规划公司、室内设计公司、装饰公司、装修供应商广告公司的老总参加私家晚宴。此类人影响力和口头传播的有效率是最高的；  中原销售业内人士的影响  入市时机建议： 整体宣传策略小结： 【打造深圳唯一】 以“打造深圳唯一”为项目宣传推广及活动的主线，自始至终高端占位； 以项目的“专业、精工、高品质”为另 一条主线，不断利用相关话题及活动给予市场信息的冲击，使项目高端形象深入人心； 【专业　品质】 策略主线---- 形 象 渠道 一：形象导入期 户外、剑客 报纸软文、 网络、+剑客 费 用预 算 推广费用约150万 至10年3月 份总费用预 估约500万 二：形象提升+蓄客期 三：集中蓄客+不断开盘热销期 10月1日营销中心开放 12月 一批单位开盘 年后 二批单位开盘 9月 7月 8月 10月 11月 12月 10年1月 年后 年后 四：持续消化期 报纸、网络、剑客炒作、短信 电视网络、剑客炒作、短信 网络、剑客炒作、短信 网络、剑客炒作、短信 报纸（小报）网络、剑客炒作、短信、电视 巡展费用25万 推广及活动费用约180万 推广费用约75万 活动费用约50万 建筑空间设计展 名人现身紫园信息 紫园模型巡展 HBA样板间设计新闻发布会、艺术品、奢侈品展 电视宣传片 整体推广费用预算： 11月 样板房开放 如何以最低的营销费用，实现最大的营销溢价！我们有信心，因为我们拥有强大的中原资源…… 推广的创新之----- “精准式营销” 【中原最成功的营销模式】 中原强大网络资源利用 -------精准营销模式： 中原三级市场架构 分行经理 区域总监 区域经理 总经理 业务员 销售员张某、方某在分行内日常的言谈讨论会涉及到“紫园”，并向分行经理汇报这一好楼盘情况，分行经理也对“紫园”的情况了若指掌 区域经理在得知信息后，把这个众多人推荐的楼盘信息传达汇报给区域总监 分行经理在与区域经理的会议等沟通中会将”紫园”作为“重点楼盘”的范例 区域总监将向三级市场总经理传达项目信息，信息传达至最高领导处，那么此项目将作为中原整体三级市场重点关注及推介项目，人尽皆知 华侨城分行销售员张某、方某对南山楼盘“紫园”情况十分了解并对项目赞赏有加 中原销售员联系人法则 1、精准中原有效途径传播 ，掌握最有效渠道 首先明确中原最有效传播途径，明确中原资源如何有效利用的流程及整体架构，有利于后期制定更精准的实际的操作方案。 业内人士：张先生 背景：地产公司营销总监 第一幕 黄小姐原住在中旅国际公馆，房子有点吵，又嫌小，想换房 第二幕 对买哪里拿不准，她想起她认识的做地产的张先生，就打电话咨询：最近有没有好房子值得买？ 第四幕 黄小姐在亲临卓越维港后，发现张先生所说的优点果然吸引，买了一套独栋别墅。 第三幕 张先生想起前两天去参观过的卓越维港还不错，就推荐黄小姐去看看。 第一幕 宋先生在看了星河丹堤的双湾复式之后，有些动心…… 第二幕 回家考虑的时候觉得还是咨询一下业内朋友的意见比较保险，于是拨通了张先生的电话，问星河丹堤的复式怎么样，值不值得买？ 第三幕 张先生说那房子几乎没什么优势，又靠近关口又靠近道路……不值那么高的价格，以后肯定会降价的。 第四幕 宋先生一听，心凉了半截，觉得张先生说的可信，细想之下，还是觉得先不