保利地产上海保利顾村大盘项目营销策划初案.创新.ppt

目录 案名构想与价值取向 市场研判 客群定位 前期推广、推货战略 中后期延伸构想 政策盘点 竞争分析 从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。 目的：打击囤地，市场供应量将增多 自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.47%。央行决定从11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 目的：提高贷款成本，打击市场信心 ，涉及面更广 清算土地增值税 2007年1月24日 贷款利率六级跳 2007年3月－12月 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。 目的：为中低等收入者解决住房问题，增加廉租制住房供应 对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高 。第二套住房以家庭为单位。 目的：对炒房者起到震慑作用，抑制投机性需求，有效打压房价 多渠道解决住房困难 2007年8月13日 二次购房首付提高至40%，基准利率提高到1.1倍 2007年9月27日 据银行人士消息：08年国家对房地产企业信贷额度将大大缩减，估计缩减幅度为50％，并对贷款利率提高10％－20％ 影响：部分资金不足的发展商会慎重拿地，预计08年10月后年房地产市场供应 量将减少。贷款成本增加后，发展商可能会转嫁到房价上。 国务院办公厅7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价 。 影响：迫使发展商加快开发周期，防止恶性囤地。预计08年各发展商纷纷将闲 置项目上马，房地产市场供应量大大增加 囤地一年以上按地价20%征闲置费 2008年1月7日 房地产企业房贷额度收紧，贷款利率上调 房地产企业房贷额度收紧，贷款利率上调 2008年全年 政府增加土地供应态度明确，供不应求的预期面临颠覆，而这批土地最终的出让结果，将可能成为接下来上海楼市的风向标。去年新江湾城地块采用的密封报价，将会在08供地市场逐步亮相。 影响：土地供应量增大，但采用密封式报价是否能降低土地拍卖价，仍是未知之数。 以新江湾城为例，不降反升，超出预期地价40％，未达到打压地价的效果。 08年上海供地规模进一步扩大，上海住宅土地进入密封报价时代。 政策越来越具备不确定因素，市场将进入高度敏感时代 消费者观望情绪将持续 囤地、捂盘现象将陡减，供应量增大，竞争加剧 业内整合加剧，行业将重新洗牌，优胜劣汰 政策盘点 竞争分析 …… 更详细的资料内容请登录房策网()联系客服购买！期待您的光临！ 房地产营销策划方案网()简称房策网, 专业提供房地产基础知识,房地产营销策划方案,房地产开发流程,房地产销售技巧,房地产广告文案,商业地产策划,旅游地产策划,房地产工作总结等海量房地产资料、文案、报告、方案、提案免费下载。 购买最新版房地产营销策划方案大全还可赠送房地产专题资料一套。 * * 提炼一个易于传播、能延展的主打概念？ 2 “规划强调社区的开放性，一方面提供生活的便利，另一方面实现社 区与城市环境的融合。……….. 开放社区，以超前的开放式街区营造出 独具魅力的复合型居住空间，领跑宝山都市新生活………..” －－摘自《上海·保利顾村修建性详细规划说明》 新都市主义理念 New Urbanism 开放的街区 封闭的组团 混合物业类型开发 邻里中心开发 自然生态的环境 重视公共空间以及边界柔化 混合尺度建筑 特征 渊源 新都市主义（New Urbanism）是指上世纪80年代晚期美国在社区发展和城市规划界兴起的一个新运动。 其宗旨是重新定义城市与住宅的意义和形成，创造出新一代的城市与住宅。 它的出现深刻影响了美国的城市住宅和社区发展，并很快在世界范围内流行，在上世纪90年代末进入中国 。 意义 一个方面体现为通过旧城改造，改善城郊的居住环境，提倡回归城市的理念。 另一个方面是在城市的郊区发展，对城市边缘进行重构。 精髓 让城市自然化，让自然城市化。 新