1房地产项目成本控制管理(马楠_修改第3版_2010.11.26__1天)技术方案.ppt

祝各位： 事 业 成 功! 身 心 愉 悦！ 第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施 房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施 一 房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施 二 房地产开发项目招投标环节成本控制要点 三 房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点 四 房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点 五 房地产开发项目工程预决算环节的成本控制 六 房地产开发项目销售环节的成本控制 七 房地产开发项目期间费用的成本控制要点 八 151 1.制定采购预算与估计成本 2.科学合理的选择供应商 （1）选择供应商的数量，避免单一货源 （2）对用量大的材料设备选择两个以上厂家供货 （3）合理选择供应商的方式， 3.利用好采购环境 （1）把握好采购外部环境：指能对项目采购产生影响的外部变化，包括市场季节性变化、国家宏观经济政策的变化、国家财政金融政策的调整、市场利率的变化、通货膨胀存在等。 （2）建立供应商及材料设备信息数据库。 房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点 五 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而规范的流程，就可以最大限度的减少在本环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。 （一）项目采购成本控制的总策略 151 绩效考核的手段 建立供应商绩效管理信息系统 建立量化的供应商行为绩效指标 对供应商进行评级 其他相关措施 房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点 五 （一）项目采购成本控制的总策略 4.加强对供应商的管理 （1）与供应商建立战略伙伴关系 （2）对供应商进行绩效考核 控制要点 控制内容 控制措施 1.材料进场计划 （1）采购招投标及订立合同时间 根据工程建设进度安排，预留出来材料招标时间和合同订立时间。 （2）生产周期 与工程进度相配合 （3）运输周期 具体与采购点远近相对应 （4）安装、验收周期 与工程进度相配合 （5）交叉作业时间 与工序安排相联系 154 1.材料使用时间计划 （二）项目采购成本控制措施 控制要点 控制内容 控制措施 2.材料的性能价格比 （1）市场信息 日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。 （2）技术参数 材料设备的技术参数由甲方规划设 （3）招投标 制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用 “货比三家” 2.材料性价比 控制要点 控制内容 控制措施 3.材料款支付 （1）材料款支付方式 （2）材料款支付进度 （3）保修款 ①预付款限额控制 ②首次验收后付款总额进度控制。 ③保修款一般不低于合同总价的5%。 ④依据合同中约定付款。 156 3、材料价款的支付 4、材料验收、保管 控制要点 控制内容 控制措施 4、材料验收 （1）数量验收 关联所有方共同确认货到现场数量 （2）质量验收 ①外观质量的验收 ②安装后质量的验收 ③投入使用后的质量验收 5、材料保管与保修 （1）材料保管 在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者 （1）材料保修 用合同的方式明确保修责任和保修期 5.材料设备采购环节的主要做法 (1)建立材料设备厂家数据库； (2)建立材料设备价格数据库 (3)建立合格分供方数据库 (4)了解其他项目成本数据 第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施 房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施 一 房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施 二 房地产开发项目招投标环节成本控制要点 三 房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点 四 房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点 五 房地产开发项目工程预决算环节的成本控制 六 房地产开发项目销售环节的成本控制 七 房地产开发项目期间费用的成本控制要点 八 159 工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。 1、乙方预算 控制要点 控制内容 控制措施 1.乙方预算 （1）乙方预算内容的审查 ①先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分具），缩小及调整面积。 ②注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题。 房地产开发项目工程预决算环节的成本控制 六 控制要点 控制内容 控制措施 2.钢筋用量的核实 （1）施工图中的钢筋用量 （2）洽商、变更的钢筋用量 ①委托外部专业顾问：选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价顾问公司进行钢筋量计算工作； ②预算审核专业人员核算钢筋用量 ③现场察看。必须下现场了