关于土地还原利率的若干思考.docVIP

关于土地还原利率的若干思考 众多的不动产价格评估方法中收益还原法是一个常用的方法，但要运用好它却并非易事。还原利率是难以确定且影响不动产价格评估精度的最重要的因素。本文拟就还原利率的本质及其影响因素做一番思考。 一、还原利率的本质 所谓还原利率就是把不动产纯收益还原成不动产价格的一个比率，并用马克思的地价公式加以表示，即v=a／r，式中v一不动产价格；a一纯收益；r一还原利率。由此看来土地还原利率就是土地利率，那么，土地利率又何以存在呢?看来要解决这个问题得从利息的本质人手。关于利息的本质，几乎有建树的经济学家都有论述，择其要者简述于后。 配第的“使用权报酬”说。威廉·配第(WilliamPetty，1633—1687)是英国古典政治经济学的创始人。他认为，利息是“因暂时放弃货币的使用权而获得的报酬”。同时，还以地租的存在及其合法性来反证利息存在的合理性，他认为，既然出现土地可以收租金——地租，那么出租货币也同样应该收取租金——利息，否则，货币所有者就不会贷出其货币，而宁愿将其货币用来购买土地，然后出租以获取地租，由此可知，地租只不过是一种变形的利息罢了。 洛克的“风险报酬与分配不均”说。约翰·洛克(JohnLook，1632—1704)是17世纪英国著名的哲学家和经济学家。他认为，利息是贷款人承担风险而得到的报酬，其报酬的数额与其所承担风险大小相适应，利息之所以存在是由于货币分配