中国房地产开发程序与税费重点分析.ppt

中国房地产开发程序与税费 2006年8月 中国房地产开发程序与税费 房地产开发的涵义： 房地产开发模式 中国的房地产开发模式 中国的房地产开发程序 中国的房地产开发程序 投资机会选择与决策分析 中国的房地产开发程序 前期工作 开发项目的立项和可行性研究 开发项目的立项和可行性研究 取得土地使用权 取得土地使用权 集体土地征用过程中的主要税费： 土地补偿费 青苗及树木补偿费 1.青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算，补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶段划分为三个阶段，即播种期、发育期、成熟期，其中： （1）蔬菜，在播种期最高补偿产量的60%，发育期最高补偿产量的80%，成熟期最高补偿产量的90%； （2）大田作物，在播种期最高补偿产量的70%，发育期最高补偿产量的90%，成熟期补偿全部产量。 2.树木补偿标准按照国家牌价折算材值补偿； 3.果树补偿标准按照前3年平均年产值的5至8倍补偿； 4.有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。 地上物补偿费 1.房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建； 2.其他构筑物按照建造的成本补偿或重建； 3.地上附属物按照以下各项标准补偿：（1）棚子按照每个200至950元补偿，简易棚不高于每个200元；（2）厕所按照每个50至500元补偿；（3）猪圈按照每个150至550元补偿；（4）鸡兔窝按照每个20至100元补偿；（5）灶台按照每个20至100元补偿；（6）高灶按照每平方米70元补偿；（7）火炕按照每个50至500元补偿，含烟囱。 4.坟墓迁移费按照以下标准补偿：（1）汉民坟迁移一次补偿40元；（2）回民坟迁移一次补偿50元。 劳动力安置费 1. 劳动力安置补助费按照被征地前3年平均每亩产值的3倍补偿，最高不得超过10倍。 2. 农转工补助费按照以下各项标准支付： （1）朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区为每安置一人补偿25000至3000元； （2）其他远郊区、县为每安置一人补偿15000至20000元。 3. 农转非的超转劳动力和劳动部门确认不能安置的人员，由民政部门管理，补偿费由劳动部门收取。 超转人员安置费 1. 一般征地超转人员（指有赡养人的），城近郊区（朝阳、海淀、丰台、石景山区，下同）按照每人每月230元（生活补助费180元、医疗补助费50元）接收；远郊区、县按照每人每月210元（生活补助费160元、医疗补助费50元）接收。超转人员转居前已在农村退休，其退休费高于接收标准的，按照其退休费标准接收。 2. 无人赡养的孤寡老人和无劳动能力的病残人员（包括超过转工年龄、转居前因工伤致残和失去自理能力的人员）按照每人每月500元接收。 新菜地开发建设基金 1.征用朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区和大兴县南郊农场菜地的，每亩缴纳3万元；征用其他菜地的，每亩缴纳1万元。 2.因市政基础设施（公路、电、水、气、热力管线等）和中小学校、幼儿园建设征用菜地的，经北京市人民政府农林办公室会同北京市财政局确认后，按前项标准的50%缴纳。 3.临时占用菜地超过6个月的，分别按上两项规定的应缴标准的50%缴纳；临时占用菜地，不能恢复菜地原貌的，按应缴标准补缴。 4.经济适用住房项目减半征收新菜地开发建设基金。 耕地占用税 1.朝阳、海淀、丰台、石景山区为每平方米9元； 2.门头沟、房山区、昌平、大兴、顺义、通县为每平方米8元； 3.密云、怀柔、平谷、延庆县为每平方米7元； 4.农民占用耕地新建住宅，单位或个人经批准临时占用耕地超过1年的，按上述规定减半征收； 5.单位或个人经批准，临时占用耕地超过2年，从第3年起按规定税额全额征收。 耕地开垦费 1.朝阳、海淀、丰台、石景山区行政区域范围内一般耕地每公顷30万元，基本农田每公顷37.5万元； 2.顺义、昌平、通州、大兴区行政区域范围内一般耕地每公顷27万元，基本农田每公顷33万元； 3.房山、门头沟、怀柔、平谷区和密云、延庆县行政区域范围内一般耕地每公顷22.5万元，基本农田每公顷27万元。 新增建设用地土地有偿使用费 征地管理费 征地包干总费用包括以下各项费用： 土地补偿费；安置补助费；生活补助费；青苗补偿费；地上附着物和地下构筑物补偿费；动迁补偿费；新菜田建设基金；不可预见费 1.实行全包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收； 2.实行半包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收； 3.实行单包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收； 4.只办征地手续而不用事务所负责征地的，免收费用； 5.经济适用房项目按征地包干总费用的0.75%征收。 取得土地使用权 拆迁安置过程中的主要税费： 国有土地房屋拆迁补偿费 集体土地房屋拆迁补偿费 城市房屋拆迁搬