《物业经营管理》第四章第四节第五节讲义.解说.ppt

3．净收益在前若干年有变化的公式 式中：t——净收益有变化的期限。 第五节 收益性物业估价的基本方法 三、收益法 （二）报酬资本化法的主要计算公式 实用价值：特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的物业，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这种公式来估价。 第五节 收益性物业估价的基本方法 三、收益法 （二）报酬资本化法的主要计算公式 [例] 某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10％。试计算该宗物业的收益价格。 第五节 收益性物业估价的基本方法 三、收益法 [解] 该宗物业的收益价格计算如下： 第五节 收益性物业估价的基本方法 三、收益法 （二）报酬资本化法的主要计算公式 （三）物业净收益的求取 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益。 出租的物业是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 租赁收入：包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。 第五节 收益性物业估价的基本方法 三、收益法 （四）报酬率的求取 报酬率即折现率，是投资回报（净收益）与所投入的资本（物业价格）的比率。 报