20061111郑州曼哈顿广场营销方案要点概述.ppt

商业运营总监 规划和招商顾问 空间艺术顾问 这是一个高尚区域的高尚地段！ 新中心，高尚生活领地国际高尚生活最前排 不是二七，不是郑东新区，而是衔接两者的新中心。 不是霸气，不是牛气，而是文化。 不是媚俗，不是庸俗，而是品位。 不是平庸，不是平凡，而是高尚。 市场概况 地产新政，威力初显，郑州市房地产交易网交易数据显示，3月份日成交套数为156套，4月份日成交套数为189套，而6月份新政实施后，6月份上旬，郑州日成交套数平均为122套，比四月份下降了三成左右。 另一方面，随着5月22日国家建设部针对性很强的“售后包租有风险”的警示，对商业地产依赖“返租销售”的项目打击也是巨大的。 2004年的商业投资巨增，造成2005年市场供应量的大增，拐点已经在2005年产生，市场进入买方市场。空置率20%以上高位运行，说明郑州整个商业发展处于饱和状态，一旦经济波动，商业将处于残酷的淘汰期，从而影响商业房地产的销售。 注：郑州目前已售的售后包租项目已显露出问题点，在暴发前须跑赢市场 结论：“快” 从城市的角度 本项目在整个城市中担当的功能 ——这个城市需要什么样的商业？ ——这么大的商业如何切入城市？ 本项目在城市商业格局中的地位 ——改变商业格局 ——改变消费习惯 · 本项目在郑州市的地位 · 北移东扩是郑州未来的发展趋势，金水大道起着连接郑东新区和老城区的桥梁 和纽带作用，金水大道——郑州第一行政大道，分布着省委、省政府、省政协、 省人大、省军区、省会堂、省高院、黄委会等； · 本项目将是2006-07年郑州市最具影响力的项目之一。 Thanks 总之，我们项目针对的不仅仅是有钱者，更要是有文化的有钱者。 1、都市的——在具备城市水准的现代都市里； 2、尊贵的——高尚的人是值得尊重的人，同样他们应该居住在受人尊重的社区。 3、核心的——繁华生活圈，是最佳生活和享受两不误的地点； 4、尺度适中的——没必要浪费，不需要奢华，轻松的享受最重要。 5、轨道上的——位于城市的交通枢纽，最大限度的节约时间成本； 6、便利的——周边和社区均提供其他地方无可比拟的生活配套，享受理所当然； 7、文化的——高尚的人必然是有文化的人，有文化的底蕴当然需要有人文背景 的社区，燕庄以主席的名义来善待郑州高尚的人。 高尚生活的七大标准 价值构造 价值引擎 价值取向 价值研判 价值层面 住宅营销战略 品牌营销战略 商业营销战略 执行层面 营销目标 营销战术 营销战术分解 三线并举 项目战略定位 战略层面 本项目思考逻辑——战略层面 三线并举 品牌线 住宅线 商业线 本项目是具有强劲政府背景支持燕庄改造工程，目前已经具备了较高品牌的知名度，因此必须在此基础上发扬光大，紧密的与政府各级部门保持良好的协作关系，打一场全民营销集团战役。核心要点是组织各类公关和公益活动，为项目赢得良好品牌知名度，同时借助此类活动，有力的支持住宅线和商业线节点营销，可以起到事半功倍效果。 将是本项目获取利润最大化的根本力量，它以全球招商为起点，并附以最新颖情景营销。淋漓尽致的展现本项目作为郑州首个高尚商圈旗舰和代名词。为住宅销售增添了值得信赖的附加值，为品牌运作提供实际支持。 是本项目获取开发现金流的渠道和源泉，同时对聚集人气起到至关重要的作用率先成为高档住宅领头羊，在区域竞争遥遥领先。 三线互相依存，互相支持，缺一不可。 价值构造 价值引擎 价值取向 价值研判 项目战略定位 价值层面 战略层面 品牌营销战略 住宅营销战略 商业营销战略 执行层面 营销战术 营销战术分解 三线并举 营销目标 本项目思考逻辑——营销目标 价值构造 价值引擎 价值取向 价值研判 项目战略定位 价值层面 战略层面 住宅营销战略 品牌营销战略 商业营销战略 执行层面 营销目标 营销战术分解 三线并举 营销战术 本项目思考逻辑——营销战术 价值构造 价值引擎 价值取向 价值研判 项目战略定位 价值层面 战略层面 住宅营销战略 品牌营销战略 商业营销战略 执行层面 营销目标 营销战术 三线并举 营销战术分解 本项目思考逻辑——营销战术分解 第三部分： 商业运作思考 6 综合购物 中心 大上海城 95.8 25 8 16 2 6 3.8 4 25 量体 — 新区 商业中 心 社区商 业大型 超市 街区 社区 配套商业 商业街 区域商业 中心、超 市 区域商 业社区 商业街 家居 建材市场 产品 定位 合计 宝龙 城市 广场 郑州 国贸 商业 亚星国 际街区 帝湖 大商业 金源 第一城 天旺 广场 方圆 创世 建业 置地广场 楼盘 名称 以上项目主要在下半年开始推广，部分已经在上半年进行了