项目成本测算时的分摊指引精要.doc

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项目成本测算分摊指引 编 日期 审 日期 批准 日期 共同完成人员 修订记录 期 修订 状态 内 修改人 审 批准人 目 录 第一节 总则 3 一、测算分摊目的: 3 二、测算分摊原则: 3 三、有关定义: 3 第二节 开发项目成本测算分摊规定 5 一、开发项目成本测算分摊口径(成本科目)及报表格式 5 二、开发项目成本测算分摊具体规定 5 第三节 产品成本测算分摊规定 12 一、产品成本测算分摊口径(成本科目)及报表格式 12 二、产品成本测算分摊具体规定 12 总则 测算分摊目的: 合理准确的归集测算分摊开发项目及产品成本,以便于进行开发项目/产品的盈利预测及分析,促进项目成本管理能力的提升。 测算分摊原则: 1、成本受益原则:谁受益谁承担,多受益多承担。 2、收入配比原则:收入与成本相匹配原则。 3、预先分配成本不予追溯调整原则: 后期开发项目由于规划变更、或市场因素等各种原因,造成需在各期开发项目之间分配的成本费用、比原来预先分配的金额发生变化时,一般处理原则是:其变化差异金额在发生变化的当期开发项目、及其以后各期开发项目中进行分配,对以前已开发项目预先分配的成本费用金额不予追溯调整(俗称:往后摊,不往前摊)。若遇变化差异额很大的特殊情况、且前期开发项目的成本没有办理内部结算手续时,经集团有关部门批准同意调整前期开发项目成本的,作为特例处理。 有关定义: 1、开发项目“标的成本”: (1) 从物理状态说,是本期开发项目区域范围内所发生的总成本,如可售产品(住宅、商铺等)、和不可售产品(学校、会所等)所组成的成本; (2) 从时间状态说,是本期项目开发时间段内所发生的全部成本,包括超过本期项目区域范围所发生的开发成本,如超本期开发项目的小区内市政管网等所组成的成本(土地除外)。 2、开发项目“标的成本”的单位成本: 是指“标的成本”中各成本费用项目除以相对应的度量单位(如:占地面积、总建面积……)所得出的、用于在不同开发项目之间进行“标的成本”对比分析的单位成本。(具体计算详见 “标的成本”的单位成本计算规则表) 3、开发项目“本期成本”: 是“标的成本”按照收益与配比原则及其分配规定,在开发项目不同开发期中进行摊入、摊出成本后所形成的、用于计算分期开发项目损益的本期项目总成本。 4、开发项目“产品成本”: 是“本期成本”按照收益与配比原则及其分配规定,在本期开发项目中的不同开发产品中进行成本分配后所形成的、计算开发产品损益的产品总成本。 5、产品:包括可售产品与不可售产品。产品结构如下所示: 注:产品品种与类型的名称由集团统一规定;产品户型可按开发项目具体情况确定。 开发项目成本测算分摊规定 开发项目成本测算分摊口径(成本科目)及报表格式 成本科目:按MB03样表中所设定的一、二、三、四级成本科目进行开发项目“标的成本”和“本期成本”的测算分摊(其中:四级成本科目可视开发项目具体情况作适当调整)。成本科目结构如下所示(具体科目及定义,详见MB03表): 成本报表 (1)开发项目成本目标(即:项目成本控制标准MB03表)。 (2)开发项目成本分析表(实际+预测与目标对比)。 注:上述二表均包括“标的成本”和“本期成本”。 开发项目成本测算分摊具体规定 1、土地成本测算分摊: 按以下规定测算分摊的土地成本,既是“标的成本”,也是“本期成本”。即:在各期开发项目之间不存在摊入、摊出土地成本的测算分摊。 先测算分摊规划建造“商业”产品应承担的土地成本 有明确的商业土地出让金单价的: 整个小区“商业”产品土地成本…….................(公式A) =商业土地出让金单价×整个小区独立“商业”产品规划占地面积+整个小区底层“商业”产品土地成本 某期独立“商业”产品土地成本…….................(公式B) =商业土地出让金单价×该期“商业”产品规划占地面积 某期底层“商业”产品土地成本…….................(公式C) ={某期底层“商业”产品预计销售总额÷(整个小区预计销售总额-整个小区独立“商业”产品预计销售总额)}×(整个小区土地总成本-整个小区独立“商业”产品土地成本) 没有明确的商业土地出让金单价的: 整个小区“商业”产品土地成本……………….(公式D) =(整个小区“商业”产品预计销售总额÷整个小区所有产品预计销售总额)×整个小区土地总价 某期“商业”产品土地成本…………………….(公式E) =(某期“商业”产品预计销售总额÷整个小区“商铺”预计销售总额)×整个小区“商业”产品土地成本 再测算分摊各期开发项目应承担的土地成本 各期开发项目除“商业”产

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