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悦府二期营销策划书目录项目区概况 1 2 3背景分析 4产品分析 项目解读 SWOT分析 核心价值 市场定位 客户分析 营销策略 宣传策略 价格策略 推销策略 渠道 户外媒体 网络营销 宣传册 一. 项目区概况公元一四零四年(明朝永乐二年)，天津设卫筑城。此后，富豪商贾陆续云集老城厢，使天津迅速成为中国北方的经济重镇。老城厢是天津旧城所在地，该地区以鼓楼及鼓楼商业街为中心，由东马路、西马路、南马路、北马路围合而成，总占地面积94公顷，约有居民2万户。中国文联副主席、著名作家冯骥才说，老城厢作为天津的摇篮，蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华，堪称天津城活化石。为了适应新时代的发展，老城厢的改造和拆迁被纳入了天津市改善城市景观和环境面貌的总体部署中。从2003年开始，改造和拆迁工作陆续展开，除了具有保留价值的建筑和古迹外，窄小的胡同、危旧的房屋将随之不复存在，伴随着它们退出历史舞台的脚步，具有百年历史的老城厢将渐渐离我们远去。百年沧桑，留下多少令人回味的东西，从历史的长河中采撷一些，留做一份永久的记忆。二.背景分析中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”。2014年2月28日，中粮集团收购全球农产品及大宗商品贸易集团Nidera51%的股权。这大大加快了中粮从我国粮食央企发展为全球粮油市场骨干力量的步伐。产品分析中粮集团倾力打造，坐落于南开区南门外大街与南马路交口，地处天津核心区位，悠享天津大悦城27万平米一站式生活配套。目前在售40-144㎡户型，地铁上盖，精装修赠家电，不限购不限贷，民用水电，。精装修，全现房，民水民电，不限购。天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米(含地下部分)，是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。.项目解读天津大悦城悦府二期位于商业中心的南侧，是中粮大悦城综合体的核心组成部分。公寓建成后，大悦城综合体项目将成为老城厢板块的地标建筑。已运行的地铁1、2号线，已让本项目成为名副其实双地铁上盖项目，生活出行十分方便。项目附近商圈林立，10分钟即可到达文化街、意式风情街、滨江道和平路、南京路、小白楼等多个商圈.SWOT分析S:精装现房，优良的产品品质城央地铁，优越的立体交通网络　　项目所处的地理位置十分优越，因此周边的交通路网同样非常发达，近50多条公交线路可以使您轻松到达市内六区的各个区域，同时已经运行的地铁1号线（西南角站）和2号线（鼓楼站——大悦城商业广场负一层）让本项目成为名副其实的双地铁交汇的项目，无论您今后选择哪种交通工具出行，立体的交通网络为您的出行提供了便利。W:O：南开学区，优质配套成就10分钟生活圈　　项目附近商圈林立，10分钟即可到达文化街、意式风情街、滨江道和平路、南京路、小白楼等多个商圈，为您的日常购物、休闲娱乐提供了方便；另外，项目附近还有非常多的教育配套设施，其中包括本案住宅部分的学区小学——南开中心小学，市级重点的南开中学、崇化中学，以及全国重点的天津大学和南开大学，都为您的子女今后受到良好的教育提供了保证。在医疗配套方面，三级甲等的专科医院——长征医院，大型综合性三级甲等的人民医院和二七二、总医院等都为您和家人今后的就医提供了强有力的保证。无论是生活配套、教育配套还是医疗配套从本项目出发都只需要10分钟的车程即可到达，可以说天津大悦城项目以得天独厚的地理位置优势，可以说该处房产的升值空间较大T：尽管其综合优势不错，但价格对其销售产生的限制也是必然的，高价值带来高价格的结果。格战山雨欲来，开发商无奈“被战”CRIC研究中心和房价点评网的数据检测显示，截止8月，多数房企销售指标完成率不足50%，其中不乏华润，龙湖，绿地，招商，金地，首创等超级房企。一些房企已经开始隔空喊话，释放信号。万科再度提出现金为王的口号，要求新开盘即要达到60%的销售指标。融创也表态说要加快二三线市场的“清盘”速度。远洋地产目标更加直接，对超过一年半的库存直接降价。零星的战斗已经开始，是序幕还是试探，只有开发商自己心里最清楚。从房企们的行动来看，以上“喊话”绝非营销幌子。许多开发商以以推出特价房为名目开始暗降，上海有经济型别墅总价直降100万元，北京、广州的许多楼盘都纷纷推出了7折房源，“重灾区”长春甚至出现了5折房源。房价点评网北京分析师牟增彬认为，许多开发商推出特价房更多