消费支出规划材料.ppt

* 消费支出规划—住房消费 * 谢谢大家！ 消费支出规划 * 消费支出规划 资金盈余者 资金短缺者 金融市场 投资 融资 未雨绸缪型 按揭人生型　 消费决策决定你的生活方式！ * 消费支出规划 消费支出规划内容 汽车消费　 消费支出 规划 住房消费 消费信贷 * 消费支出规划 2005年个人房贷余额超过1.6万亿元 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上——“房奴” 预期中国汽车销量每年增速至少10％ * 消费支出规划—住房消费 * 住房支出 住房投资 住房消费 购房 租房 消费支出规划—住房消费 * 购房的目标 购房面积需求 量力而行：有多少钱买多大房 无需进行过于长远的考虑 购房环境需求 * 购房的财务决策——购房规划的基本方法 方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价 可负担首付款 = 目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限 可负担房贷 = 以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限 可负担房屋总价 = 可负担首付款＋可负担房贷 * 案例： 王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为5%。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。 问：可负担首付款？可负担房贷？可负担房屋总价？ * 案例： 王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考虑到王先生 购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的 首付款设定为250000元。 可负担首付款 = 目前净资产在未来买房时的终值+ 以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限 * 案例： 可负担房贷 = 以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限 可负担房屋总价 = 可负担首付款＋可负担房贷 王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。 则折算至王先生买房时，可负担房贷为：458797元 N=20； I/Y=6； PMT=40000； CPT PV=？ 可负担房屋总价＝ 458797＋250000＝708797元 验证贷款比例是否合适？ 250000/708797=35% 贷款比例=1- 35%=65% * 购房规划需要考虑的其他因素 契税 印花税 评估费 保险费 律师费 其他因素 多如牛毛 * 购房规划需要考虑的其他因素 契税： 普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3％交纳契税。 按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住宅。 80万× 1.5%＝12000 80万× 3%＝24000 * 购房规划需要考虑的其他因素 印花税 购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额万分之五贴花。 购房者与商业银行签订《个人购房贷款合同》时， 按借款额的万分之零点五贴花。 个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元。 80万×万分之五＝400元 56万×万分之零点五＝28元 * 购房规划需要考虑的其他因素 公共维修金： 小区管理办房价的2%。 80万×2%＝16000 购房公证费： 房价×0.03％ 80万×0.03%＝240 按揭合同公证费： 贷款额×0.03% 56万×0.03%＝168 * 购房规划需要考虑的其他因素 律师费： 买房贷款人需按每单申请贷款额3‰支付律师费