滨河国际2010年年度营销推广方案.docVIP

滨河国际2010年年度营销推广方案 第一部分：市场分析 第二部分：项目现状分析 第三部分：项目2010年推广思路策略 第四部分：项目2010年营销推广计划 第五部分：项目2010年媒体策略及计划 滨河国际营销部 2010-1 第一部分：市场分析 一、2009年房地产市场分析 ●2009年房地产急剧升温 2009年，房地产市场在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，出现投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金充裕的市场表现。尤其是进入09年下半年，“地王”频出，房地产销售一度出现“井喷”式行情。 ●2009年底“新政”对房地产市场的影响 临近09年底，政府连续出台多个新政策，并提出“遏制”房价，打击投机行为的政府基调。但此轮调整动作有限，在确保国家经济发展向上的大前提下，政府对房地产市场的调整更加谨慎。从目前来看，“新政”对房地产市场未造成较大影响。 ●2009年房产业总结 2009年的房产发展可概括为以下几点： √受政策影响较明显，政策一“放”就“火爆”，一“紧”就“低迷”; √地王凶猛，房价疯狂，比房价更疯狂的是地价； √房价疯狂，2009年房价一路“疯”涨，尤其是一、二线城市； √二手房井喷，由于受营业税征收政策调整的影响，二手房销售火爆； √年底新政，“遏制“当头，给2010年房地产市场定下基调。 二、2009年临沂房地产市场分析 临沂房地产市场走过了艰巨而稳定发展的2009年，通过2008年底出台的25条房地产调控政策等一系列措施，临沂市的商品房交易量一直处在山东省前列，市区全年新增预售项目101个，预售面积405万㎡、46038套，分别增长了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。 保障性住房方面，2009年全年共完成保障性住房建设投资11.5亿元，开工建设保障性住房70.3万㎡。其中经济适用房60万㎡，廉租住房10.3万㎡，发放廉租住房补贴累计达2187户，解决了7300户低收入家庭的住房困难。(数据来源房产网) 临沂作为一个重要的商业城市，受市场影响也是巨大，09年整个房地产虽然没有过大的涨幅，但销售情况较08年形式喜人，就整个临沂房地产市场的存量来看，虽然，但是明年的市场压力并没有减小。明临沂的楼盘项目更多，就算是需求增长，但是分摊在每个楼盘上的销售压力依然很大。2010-2月至2010-3月 2010-3月至2010-7月 2010-5月至2010-6月 2010-7至2010-12月 节点 8、9#形象全新入市 8、9#开盘热销期 2期预热期 2期开盘热销期 主推产品 40平米的单身公寓、120多的三房、140多的四房、160多的“两代”房 40平米的单身公寓、120多的三房、140多的四房、160多的“两代”房 独栋别墅、多层花园洋房 独栋别墅、多层花园洋房 核心述求点 40平米的单身公寓、160多的“两代”房 丰富的产品线 独栋别墅、多层花园洋房 独栋别墅、多层花园洋房 推广调性 单身公寓：国际、时尚、明快、个性 “两代”房：和谐、文化、厚重、大气 强势、抢购、火爆 王者风范、豪宅 强势、抢购、火爆 推广关注点 品质、稀缺、创新 品质、稀缺、创新 品质、稀缺 品质、稀缺 营销活动 认筹、蓄客 开盘 认筹、蓄客 开盘 三、各阶段营销推广工作 （一）第一阶段：8、9#形象全新入市——占领市场 1、推广思想： 8、9#楼经过户型改造后，形成了强有力的市场竞争产品，因此，必须抓住产品的卖点进行营销推广，迅速引爆市场，形成高度的关注。 2、推广目的： 迅速完成对8、9#楼的销售工作，同时带动前期剩余房源的去化，制造市场关注度，为二期房源推出奠定基础。 3、 核心思路： 两条推广线，合成一股绳。以单身公寓小户型带动市场，稀缺性引爆市场，以“两代”房创新性吸引市场，使市场关注度越来越高。 4、推广手段： 高密度以纸媒、短信、网络、DM直投等短、频、快见效的媒介，迅速引爆市场。 5、系列推广主题 单身公寓： 沂河畔，舞动青春的旋律！ 精品40平米单身公寓即将闪耀上市，火爆登记中 160多的“两代”房： 和家，齐天下！ 创新160平米的“两代”子母房，全城招募中 6、 sp活动 sp1） 主题：“春天的故事，风景这边独好” 执行思路：春天到来，充分利用项目周边资源，如小埠东橡胶坝景观，小区园林景观，邀请诚意客户来现场体验生活，增加蓄客量。 活动时间：2010-3-7 （二）第二阶段：8、9#开盘热销期——撬动市场 1、推广思想： 集中引爆，使产品快速去化，使项目知名度，企业品牌影响力增强，有效带动剩余房源去化，为二期推出建立良好的市场基础。 2、推广目的： 实现8、9#开盘快