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盘龙城项目市场调研及定位分析报告 武汉天厦房地产交易信息有限公司 2004年11月30日 第一部分 盘龙城区域市场 一、区域概盘龙城经济开发区的前身是滠口经济发展区，2003年正式更名为盘龙城经济开发区，是1992年经武汉市人民政府批准成立的综合性开发区，开发区位于武汉市黄陂区西南部，武汉市北郊、外环线与中环线之间，北面为小土岗，东西南三面环水为盘龙湖，前临府河，辖区规划面积88平方公里。 二、区域优势 1、?自然环境优美 盘龙城开发区地处木兰山黄金旅游线路的咽喉要道，区内有武汉市政府投资十亿元的盘龙城名胜风景区，风光如画的后湖，规划中的世界最长环城林带将整个开发区紧紧环绕，区域内自然生态保持得相当完好，山青、水秀、蓝天白云，11个，6座小山，坡地随处可见，3座大山：甲宝山，露甲山，丰荷山，府河河流环绕着整个发展区，这对于向往贴近自然，移居郊外的城市人来说，无疑是最大的亮点 。 2、?文化积淀浓厚 一个城市最重要的就是城市文化，位于区域内的盘龙城遗址被誉为“武汉城市文明之根”，早在３５００年前商朝人就选址在这里繁衍生息。随着盘龙城风景区的开发，这里将成为闻名国内外的旅游胜地，成为武汉市的又一张名片，并会赢得越来越多的关注，从而对区域的发展起到举足轻重的作用。 3、?集聚效应初现 由于地理的自然优势，这里吸引了众多极具实力的开发商，纵横、城开、宝安、名流等地产巨头纷纷挺进。到2002年7月30日，盘龙城经济开发区内1.88万亩的规划住宅用地在半年内一抢而空，在建的房地产项目有纵横置业的F、天下（3160亩）、宝安公司的龙城（2000余亩）武汉地产（3000余亩），即将开工的房地产公司有北京名流（3400亩）、汉飞（2200亩）、武汉新阳光（330亩）等。 4、?典型项目提升区域知名度 2002年区内第一个别墅项目，也是唯一的在售项目F、天下，超大型生态纯别墅群首次在武汉秋季房展会上亮相。作为华中地区最大规模的纯别墅群，其容积率、绿化率、规划设计水平都处于领先地位，取得了良好的销售业绩，自今年3月份以来，月平均销售达30套，月销售面积约1.15万平方米。作为武汉典型住宅项目的F、天下的成功无疑极大地提高了区域房地产的地位和知名度。 三、存在问题 1、?交通不便 住宅郊区化的发展要依赖与于城市中心区相联接的城市快速交通的建设，从盘龙城经济开发区的地理位置看，目前与城区相对分离，暂时还没有系统的城市交通体系，这是制约该区域房地产发展的主要障碍。 以北京为例，为缓解城区内的居住压力，在1992年的《北京城市总体规划》中就规划了位于市区与县城之间的10个边缘集团。这10个边缘集团呈分散式布局，通过正在建设中的绿化带工程与城市中心地区相分隔。但由于与城市中心区缺乏快速的交通联系，直到20世纪初，随着高速公路、城市快速路、城市主干道、城市铁路、地铁等的建设，这些地区的房地产业才迅速发展起来。 2、?生活配套落后 尽管政府有意将盘龙城建设成武汉的“浦东”，但从该区域的现状来看，仍然是武汉的“农村”，城市化程度很低，各种生活配套设施严重缺乏，使得很多置业者望而却步。 四、发展前景 一个区域房地产的发展前景要着眼于政府的规划和区域经济的发展，虽然从目前来看，盘龙城区域房地产的发展还面临很多不利因素，但随着众多实力开发商和政府投资的加大，该区域与城市中心之间的交通条件，以及区内的市政设施、生活设施等都将得到较大的改善。盘龙城开发区经济的发展必将为区域房地产的崛起提供强大的产业支持。 近日获悉，盘龙大桥有望全线贯通。这无论对于该区域的开发商还是置业者来说，都是一大利好消息。 第二部分 区域楼盘调研分析 一、盘龙城开发区房地产开发分布状况 盘龙城开发区土地基本被各大开发商瓜分完毕。附大宗土地审批表： 序号 公司名称 用地亩数（单位：亩） 1 武汉名流 3400 2 香港纵横 3160 3 武汉地产 3000 4 宏宇地产 3000 5 汉飞 2200 6 泓江 2200 7 深圳宝安 2000 8 佳海地产 2000 9 武汉华力 1790 10 华源亚光 886 11 武汉正和 800 12 新阳光 700 同时，到目前为止，盘龙城开发区新签项目中，总投资规模在10亿元以上的项目有湖北建机集团、香港纵横集团、武汉城开集团、深圳宝安集团、北京名流集团等；在5亿元以上的有大连志鹏公司、汉飞公司、泓江公司、佳海都市工业园，在1亿元以上的武汉爱帝、武汉康顺、华源亚光、新阳光等。F·天下F、天下东西湖盘龙城开发区刘宋路18号纵横（香港）有限公司720000平方米榕筑（武汉）物业发展有限公司每户至少一个以上车库 畅销 （滞销） 原因 分析 项目优势 总占地规模大，规划合理。项目分为亚景园、欧景园、美景园、奥景园、地中