物业设备设施维修保养规定解析.pptVIP

物业设备设施维修保养规定 具体内容 维修保养范围及目的 设备设施维修保养管控 1、管理原则 2、计划管理 3、维修管理 三、维护保养具体措施 一、维修保养范围及目的 范围：本标准规定了各类设备设施的维修保养的管理内容和管理要求，适用于项目对机电设备的维修保养管理 目的：规范物业范围内设施设备的正确使用、维护、检查和维修，防止其安全事故的发生，保证设施设备高效安全运转，提高其设施设备的工作效率，延长设施设备的使用寿命和确保其长期正常运行的必要措施，同时也是保证购物中心正常营运持续性发展的重要因素。 二、设备设施维修保养管控一 管理原则 设备设施的维修保养采取定期、年度、大、中修计划与技术改造相结合，零修、急修与日常保养相结合的方式进行。 制定相关专业设备的维修保养管理规程、技术标准和操作规程，并对维修保养人员进行专业培训。 由经考核合格的人员进行设备的维修保养，工程技术人员给以必要的指导和协助 应对重大设备、设施进行状态监测和技术诊断，确保其处于正常的完好状态。 健全设备设施的维修保养的信息管理，完善技术档案和维修记录。 二、设备设施维修保养管控二 计划管理 各项目设备管理部门每年12月10日前应组织制定下年度维修保养计划，报公司工程管理部门批准。计划内容包括：设备基本信息，维修类型、需要维修的部位、内 公司工程管理部门应于12月20日前完成审批，并下达各项目。 项目设备管理部门根据批准的计划，应于12月30日前制定本项目《维修保养实施计划》（表 ），落实维修的时间和人员安排。 维修主管应将月度维修计划列入本月工作计划，或编制《月度维修保养计划》（表 ）。 二、设备设施维修保养管控三 制定维修保养计划时，应考虑： 设备设施的使用频度和运行状况，是否存在隐患，是否带病运行； 时间合理，尽量不影响正常的工作、生活秩序； 故障多发设备和易损部位； 规定的定期保养期限和时间； 维修等级与实施方； 备品备件的需求与费用预算； 其他 二、设备设施维修保养管控四 　　 维修管理具体措施 设备维修的分类 零修：指对设备的日常运行中出现的故障进行检查（测）、排除的活动。 急修：指对造成事故或突发事件的设备故障的实施的紧急抢修。 定期维修：指根据日常点检和定期检查保养中发现的问题，作定期维修保养，更换和修复失效零配件，以确保正常使用功能。 年度维修：指使用一年以上应进行的维修，主要设备设施的主要组件予以整修或更新。 中修：维修时需部分解体，对设备设施的大型组件进行拆卸维修保养，更换易损件和修复不能满足运行要求的零部件，使设备局部恢复精度和满足使用功能和运行需要。 大修：维修时需全部解体检测检修，更换易损件或修复所有不符合要求的零部件，全面消除缺陷，以恢复原始精度、性能、负荷能力和功能，达到出厂标准。 二、设备设施维修保养管控五 零修管理 本专业设备日常运行中出现的故障由本专业维修人员维修，非本专业能排除的故障报工程管理部门，由专业人员进行维修。 维修后应由使用或运行人员检查验收，并填写规定的记录； 对不能停机维修，缺少备件或其他原因不能及时恢复正常的故障，在不影响运行和业户工作生活的情况下，应做记录，纳入年度维修计划。 对带病运行的设备，应采取必要的措施，加强巡视，及时发现问题，避免事故。 工程管理部门应对经常发生的故障进行分析，对易损件准备适量的备品备件，以备急需。 请专业有资质能力的单位维护保养如电梯专业等 如机电日常耗材维修备料维修 工程管理部对管理项目常规性检查分析 急修管理 对突发性事件和事故有可能引起的设备故障，应制定应急处理预案。 发生突发事件或紧急情况时，按应急预案进行紧急处理，由当班负责人或工程管理部门组织有关人员进行紧急抢修。 抢修过程中应查明故障原因，构成设备事故的按《设备事故处理规定》进行事故调查和处理。 根据设备故障严重程度，如果公司或项目没有技术能力或材料时，可以由设备厂商委派专业技术人员进行维修。 二、设备设施维修保养管控六 突发性抢修 携带相应检查工具查明事故原因，出具事故报告 如制冷主机、电扶梯等专业性强的设备，请专业技术人员维修 二、设备设施维修保养管控七 设备的中、大修管理 设备的大、中修应实行科学管理，认真执行国家和行业标准及技术要求，合理控制维修基金的使用，制定合理的工作定额，不断的提高维修技术水平和工艺水平，延长设备使用寿命，提高业主的投资回报。 设备设施的大、中修期限为：大修6~8年（或使用说明书规定的年限）；中修2~5年（或使用说明书规定的年限）。 设备的大、中修应制定计划，报公司审批后实施。 二、设备设施维修保养管控八 设备大、中修应拟订维修方案，方案内容应包括：维修内容，技术要求，质量标准，材料、辅料、备品、备件名细，以及工程进