房产项目策划总结.doc

华夏锦园项目全程营销企划案本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。江云的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的江云地产业，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。?江云各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源——自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。?故华夏锦园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。江云全市商品房成交保持稳定的增长，尤其是住宅去化套数比上月增长21.9%。全市商品房价格成交价格保持稳定的增长幅度，近两个月保持3%的月增长率江宜和江翡仍然是江云市区成交商品房的主力区域，分别占到了22%和35%，板块的成交比例有所下降和块开始受到江云消费者市场的关注，成交比例有所上升。在统计期内，山麓板块共成交644套房源，在全市各板块成交量中排名第四。从近五期山麓板块成交情况来看，山麓板块成交量正在形成一个波谷，至2月其成交量到达谷底，从三月起山麓成交量开始回升，本统计期成交量比上期增长.2％。截至到本统计期末，山麓板块供应量达3685套，成交均价为5518元/平方米。在售项目的未来供应量不大，未来区域内的竞争主要集中在20年下半年至今的拍卖地块，预计上市时间将会与本项目临近，市场竞争不可避免。从近期山麓在售的主要竞争项目来看，成交量最大的为100110平米的三房。从历史的成交情况看，90110平米的两房销售周期较长，兰亭雅苑为7080平米的两房销售去化周期短，小户型单身公寓同样具备良好的市场表现，最为突出的表现在兰亭雅苑的销售上。近期区域内各项目的销售价格保持小幅的增长，反映了这一区域逐渐被江云市民关注和认可，但由于其区域内缺少中高端的产品，要实现区域商品房价值的大幅提升不是单个项目和短时间内可以实现的需要一定的市场培育周期。二SWOT分析位置优越华夏锦园座落于江云市黄江镇中心，与常平、樟木头成为江云人的置业金三角；徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。交通便捷屋苑设有中港豪华直通巴士站，往返江云仅需90分钟；常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及南岳。周边20余条公交线及地铁一号线，且步行至地铁站只需10分钟。完善生活配套：成熟区域，教育、医疗、生活配套一应俱全，居住指数较高。 出色产品方案：花园洋房+小高层的产品组合，且利用内部高差完全分区，既有效 提升小区品质，又充分兼顾市场需求，合理设计户型配比。区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全华夏锦园大型豪华会所，占地逾万平方尺。室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。丰富景观资源项目西接郁葱石顶山，正南远望紫金山，西北为红山动物园，远近山景极其饱满；地处华电70年老厂区内，大量原生成年树植与成片绿化带，幽静小环境闹中取静，加上十里人工景观长河，这样的内外部景观资源，在城北甚至江云都颇为少见。小户型，统一装修?2房2厅、3房2厅，面积68.79—106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。　过硬开发品质：项目由中电集团开发，态度严谨，资金雄厚，经验丰富，又具有信息化、数字化、智能化等特有科技优势，为项目提供超越竞品的竞争特色。SWOT分析劣势：消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键花园洋房+ 小高层的产品组合，客群完全不同，且小高层的面积区间从50平米—150平米存在巨大落差，使客群层面较为分散，如何规避“大杂院”对中高端客群购买心理造成的影响，将对项目行销策略及形象推广提出较高要求。环境建设缺乏吸引性景观环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群不利于提升华夏锦园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）物业管理缺乏特色服务物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使华夏锦园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。区位影响：项目位于山麓区、江宜区、江翡区的三区交界地带，周边人文环境 氛围不佳，不是传统意义上的中高档住宅的供应区