房地产金融完整总结.doc

房地产金融讲义 第一章 房地产金融学概论 2 第一节 房地产金融学的研究对象 2 第二节 房地产金融概念、特点、作用 3 第三节 房地产金融市场体系 4 第二章 住房金融制度比较 7 第一节 美国住房抵押金融制度 担保+二级市场 7 第二节 德国住房储蓄银行制度 8 第三节 新加坡以公积金为核心的住房金融制度 9 第四节 中国的公积金住房金融制度 11 第三章 个人住房抵押贷款 13 第一节 个人住房抵押贷款概述 注：详见教材p94 13 第二节 抵押贷款工具1：固定利率抵押贷款 14 第三节 抵押贷款工具2：浮动利率抵押贷款 17 第四节 个人住房贷款的运作 19 第五节 个人住房贷款的资信评估与风险防范 22 第四章 住房抵押贷款证券化 24 第一节 住房抵押贷款概述 24 第二节 住房抵押贷款证券化的运作（MBS） 25 第三节 次贷危机 29 第五章 房地产开发企业融资 30 第一节 房地产开发企业的融资来源 30 第二节 银行贷款 31 第三节 房地产投资信托 33 第四节 REITS 36 第六章 房地产宏观经济调控- 39 第一章 房地产金融学概论 第一节 房地产金融学的研究对象 一、 房地产业的特点及重要性 房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。房地产业是综合性非常突出的产业群， (一)房地产业的特点 1.房地产业投资大、借款多、周期长。 2.房地产受区域市场影响较大 3.房地产具有投资和消费的双重性 4.房地产业的带动性十分突出 5.房地产受国家政策与城市规划影响 （二）房地产业的重要性 1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础 2.国民经济的重要部门 3.房地产是家庭重要财富 4.政府财政收入的重要来源。 二、金融 金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。 基本职能：为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。 金融市场的功能： 资金聚集功能；配置功能；调控功能；信号功能。 三、房地产与金融的联系 （一）房地产业发展及房地产改革都需要金融行业的支持 1.房地产业的开发与经营离不开金融业的支持。 2.房地产的流通和消费需要金融业的帮助。 3.房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务 金融业除了以融资方式支持房地产业外，还可以运用多种金融工具，通过办理结算、信托、保险等业务，支持房地产的开发，促进房地产商品的流通与消费。 （二）金融业的发展需要在房地产业开拓业务 1.金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务，主要指贷款资产。 2.金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用和推广。 3.从房地产领域拓展金融业自身的发展空间。 （三）相互影响，相互促进 以上分析表明，房地产业与金融业相互溶合是现代社会经济发展的必然要求，两者是一种相互促进、相互依赖、共同发展的关系。 四、“学” （一） 学科 房地产金融学，是以经济学和金融学为基础，介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础，逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。 它的研究对象是货币资本在房地产生产、交换以及消费领域的配置方式与配置效率。 （二）学什么 房地产领域可能出现的金融问题。 如何发挥金融市场的作用，更好的服务房地产。 以经济学为基础的，按照经济学的分类 是以房地产经济学、金融学、投资学等学科为依托建立起来的。按照经济学的体系可分为微观和宏观。 微观：房地产的参与主体：购买者筹资购房；开发商融资开发建设。 宏观：一方面房地产和金融在宏观经济中的地位，房地产行业在国民经济中具有重要的地位，金融市场也是经济体的重要组成部分，跟其他的行业联系紧密，其波动对整个宏观经济的影响较大；另一方面，宏观经济调控的重要方面，房地产金融工具是宏观经济调控的重要杠杆。 第二节 房地产金融概念、特点、作用 一、房地产金融的概念及内涵 房地产金融是在房地产开发、经营、流通和消费 过程中，通过货币流通和信用渠道 所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 基本任务是运用多种金融方式和金融工具 筹集和融通资金，支持房地产开发、经营、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。 基本内容可以根据不同的目的来划分： 1.开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对