土地再开发机制约束下的旧城复兴困境透视解析.pptVIP

土地再开发机制约束下的旧城复兴困境透视 清华大学建筑学院博士后 郭 湘 闽 guoxiangmin@mail.tsinghua.edu.cn 2006年9月 广州 摘要： 旧城复兴是受到许多城市广泛关注的现实问题，当前它主要依托土地市场这一基础平台而展开。然而，现行土地再开发制度的运行，并没能深入考虑到旧城土地性质的特殊性，在实践中导致了土地市场化运作与旧城保护之间的尖锐矛盾。 本文借鉴土地管理、城市规划以及法律等学科的理论观点，试图对此展开多角度的综合探讨。 研究背景： 目前城市土地使用制度的市场化改革，被视为推动我国城市空间结构调整和功能布局完善的强力推进器。旧城区的更新和复兴就是依托土地市场这一基础平台而展开的。 然而，现行土地再开发制度的运行，并没能深入考虑到旧城土地性质的特殊性，在实践中导致了土地市场化运作与旧城保护之间的尖锐矛盾。 土地再开发机制的制约因素正在超越其积极因素，成为旧城复兴中一道必须逾越的关隘。 1．旧城复兴规划与土地再开发的冲突 ——以北京大栅栏为例 1．1复兴规划背景 自从北京旧城保护提出了“有机更新”的思想后，众多学术界人士共同努力，又总结出了以单个四合院落为基础、循序渐进的小规模更新方式，进而形成了当前指导北京旧城更新的“微循环”更新思想。 然而，在规划实施过程中，这一指导原则却往往遭遇困境。 作为老北京最为知名的商业街区，大栅栏拥有得天独厚的区位优势：它位于北京前门地区，紧邻故宫、天安门广场、人民大会堂等核心空间，是北京城市中轴线的重要组成部分。 由于历史悠久，它保留着自元代以降的胡同肌理，有较为完整集中的四合院群落；包容着内容繁富的社区功能（商业金融、作坊、餐饮、戏曲、居住、茶室）等，多处名人故居为之增添了历史的情韵，还保存有完整的旧时市井生活痕迹；融汇了中西合璧的建筑景观，反映出上世纪初叶中外文化碰撞下的市民审美情趣。 建国以来，大栅栏地区以其独特的商业、旅游和历史文化资源优势，位居北京市最主要的商业中心区之一，并被列入北京市公布的历史文化保护区当中。 不过自1990年代以后，由于北京其他城区陆续落成了近百个过万平米的大型商场，大栅栏地区的商业优势开始滑落。 随着市民整体消费水平的提升和消费习惯的转变，该地区逐步失去了商业中心区的垄断地位。加上作为旧城传统中心区，固有的历史负担加速了建筑质量老化和景观风貌衰退，具有消费力的人口逐渐外迁，使得这一地区从昔日老字号云集、达官贵人乐于进出的商业旺地退化成为中低收入群体的消费场所，无论是商业经营的品种还是档次都迅速下降。 为了以崭新的面貌迎接北京奥运的到来，重现大栅栏地区作为北京重要旧城传统商业街区和历史文化保护区的风貌，北京市宣武区人民政府决定大力推动大栅栏地区的保护和复兴工作，通过细致周密的城市规划工作实现这一重要的城市发展目标。 1．2逐个院落更新的“微循环”规划指导思想 该次规划的研究范围是大栅栏区域的起步区，西至煤市街以西50米，东邻北京城市中轴线西侧，北至前门西大街，南到珠市口西大街，包括月亮湾、廊房二条、大栅栏街等重要的历史地区，规划面积共约31.8公顷，其中含被列入大栅栏历史文化保护区的6.77公顷范围。 规划范围内拥有许多重要的商业老字号，以及大量的胡同、四合院和历史遗迹。现有居民4724户，户籍人口11355人，暂住人口2169人，共计13524人，平均人口密度高达507人/公顷，属于北京市人口密度最高的区域之一。 旧城复兴理念： 包括“正确处理保护整治与更新发展之间的关系”，要“通过循序渐进、小规模更新的改造方式，逐步提升大栅栏地区的环境品质、文化传统和商业氛围” 。 在四合院落的更新方式上，为防止大规模改造对历史街区带来的破坏，规划强调以‘院落’为单位的渐进式小规模更新。对规划地段采取‘微循环式’的改造模式，循序渐进、逐步改善。明确院落边界，坚持以‘院落’为基本保护与更新单位，一个院落、一个院落地逐步进行保护、修缮、改造和更新” 。 根据这一思路，该地区范围内的建筑将按照保护（占全部建筑面积的9.16%）、修缮（占30.56%）、维护（占14.48%）、翻建（占20.26）和新建（占16.79）等五个类别开展不同形式的更新。 其中属于保护、修缮和维护类别的总计占全部建筑面积的54.2%，由此大部分现状建筑将得到妥善的保留和保护。 人口疏散方式： 规划中结合基础设施建设和优惠引导政策，拟采用多种方式和渠道来逐步降低该区域人口密度。