城市主场销售执行报告摘要.pptVIP

【城市主场】销售执行报告 【总目标】 【报告思路】 公寓市场扫描——8000元/ M2以上 公寓市场扫描—6000元/ M2 -8000元/ M2 公寓市场扫描—6000元/M2以下 结 论 单价在6000-9000元/平方米之间，总价在25—40万之间的项目，客户还可以选择 利联·星桂园 城市天地广场 位置：宝安南与嘉宾路交界 建筑面积：188753m2 总户数：2186 主力户型：40-70m2 推广语：我的城市天地 均价：待定 销售情况：认筹中，开盘时间待定 深业·岭秀名苑 位置：莲花北 建筑面积：27333m2 总户数：342 主力户型：单房28m2一房36/51m2 均价：6500 工程进度：正落外墙，暂未销售 非房地产热点区域 片区形象差 老工业区，治安差 中低档住宅 区域地段价值 和体育馆隔街相望 现代、简洁、纯粹的公建立面； 户型空间完整弹性大，可拼接； 送超大凸窗面积； 全装修。 香港YOHO TOWN 结论 【目标分解】 【太多的问题需要解决】 如何确立自己的独特优势？ 如何打击竞争对手，截流客户？ 如何突破八卦岭瓶颈？ 如何利用有限的推广费用完成销售？ 如何在极短的时间内实现销售目标？ ——以上问题，成为思考项目销售策略的基准点。 【目标分解】 第一阶段：内部认购期 时间：2004年5月——2004年9月底 第二阶段：公开发售期 时间：2004年9月底—2004年12月 活动： 9.30-10.4秋交会，青年动力营开营仪式 开盘活动，青年动力营第一次户外活动 11.20封顶仪式，主场流行大汇演 传播： 影视片投入播放 论坛热炒 非主流媒体投入 报纸广告集中投放 手机短信发送 第三阶段：持续销售期 时间：2004年底—项目入伙 第四阶段：尾盘清扫期 时间：项目入伙后 苹果社区——营销事件2 教育捐赠：2003年10月向西藏阿里地区教育捐赠1000万元建设四所完全小学，暂定名为“今典苹果学校”。 住交会：能吃的房子亮相住交会，苹果社区苹果街在第五届住交会，获得“2003年中国房地产名盘创新奖”大奖 合伙人：低门槛 “苹果社区优先购买权信托”视为项目的合伙人，享受每建筑平方米6000元起的合伙人优惠价格 十大开发商：被评为2003年影响北京楼市的十大开发商 日本建筑界权威杂志：12月初日本建筑界权威杂志《A+U》推出中国现代建筑特辑。其中苹果社区售楼处作为重点推介项目 中国房地产行业消费领域第一个信托产品问世：—— 2004年1月北京国投推出苹果社区消费信托 市场环 境更新 项目面临的机会 和限制条件 可借鉴营销模式 总策略及策略分解 媒体策略 价格策略 营销组织计划 市场导入动作 时 间 实现价格（带装修） 目标速度 2004年10月 2005年02月 40% 100% 8000 7800 2005年12月 7200 20% 【销售策略】 以产品为价值基础，以招商地产品牌为价值支撑，以旗帜鲜明的社区形象为特点，实现差异化形象和个性推广。 时尚文化、时尚话题、进取激情的生活态度、健康自由的生活方式、开心分享的生活氛围 自我、自主、快乐、创造、理想和激情 社区形象：年轻的、进取的、开心的、创造型的 构成元素 我们需要什么样的社区形象？ 现代、简约、开放、分享、弹性 迎合目标客户 体现项目特色 MY FREE_BOX 体育馆.动力社区 社区形象写照—— 城市主场 定义Free_box Free_box是一个“自由的盒子”。 这是一个自由的室内空间，客户可根据实际所需与个性表达自行设计空间划分，个性在这里可以极度张扬 这是一个激情的创业平台，它提供一种商住互动、生存互动、资源共享的社区环境 它代表一种自由年青的生活方式，积极向上的生活态度 它还具有比别人“多走两步”的物业功能——宠屋、soho家、工作室、玩空间……总之，它是宜商宜住宜投资的自由功能产品 My Free_box的本质 主场生活写照 SOHO 在主场——做一个快乐的工作狂 这里的邻居， 和我一样，恣意着追求和梦想 工作，我们激情飞扬 休息，我们全心玩享…… 主场资源列表 1、地处中心区的辐射区 2、交通便利， 3、购物方便 4、招商会资源 5、送面积 6、青年动力营 7、运动园林 8、送面积 【策略分解】 产品结合形象的有效展示 渗透目标客户群活动场所 活动营销制造热点、深化主题 品牌推广推动项目推广 售楼处 样板房 会所（实景展示） 大堂（实景展示） 形象墙 领域包装 区域导示系统 1、出位的展示和包装 ——突出个体形象和气质，跳出八卦岭区域市场 产品展示—— 地盘包装——