新城福邸嘉园2010年营销构思解析.pptVIP

* 7260 200套 3300元/平米 2010年7月至2011年2月 第一阶段 销售额（万元） 货量 平均回收价格 时间 阶段 备注：具体推售面积与销售额需双方沟通后最终确定，因而最终销售额将有所调整，以上总体目标的实现策略将在下文中论述。 通过我司长期对桂林市场及临桂市场的观察研究，我司预计未来项目在进行推售过程中面临的最主要风险将为： 虽然新政针对的是国内房地产市场价格上涨过快的主要城市，西城区从理论上不属于新政调控的范围，但从实际情况上分析，新政带来的两个影响直接造成了本阶段西城区房地产市场推售上的风险： 在从分认识上述风险的前提下，如何通过策略上的调整，拿出具体执行上的方法手段，以最大程度解决政策上的影响，促进项目实现年度营销目标，将成为本营销方案思考的基点。 在提出风险解决方案之前，有必要对区域内主要竞争对手进行分析，以更好的寻求出切实可行的方法。我司认为，冠信远辰国际文化新城现阶段的状况可给予项目一定的启发。 在营销策略上，仍按照一般市场情况下的传统做法，未能有针对性的对新政影响提供积极的适应性调整，因而在销售成绩上略显不佳： 本阶段主打概念： 主要针对满足投资性需求，强化自身价值成长的潜力。未能对在满足刚性需求及改善性需求提出有针对性的推广解决策略，产品形象塑造上注重于使用一般市场情况下的传统方式。 从一般的营销角度进行评估，该项目在本阶段的推售不成功，如不积极进行调整，不利影响将延续至后期。 以往，市场整体较好的境况仍可掩盖营销策略的失误，那么在目前，营销策略的正确性与否，将会对整体项目的运转产生至关重要的影响。 项目在后期的营销运作工作中，可充分借鉴周边竞争对手的现状情况，取长补短，真正形成自身有差异化的竞争优势。 结合项目自身的特点，我司认为，最大程度规避新政带来的风险的最佳途径为： 通过我司在对类似项目的操作经验的总结中，寻找更多的刚性及改善型购房需求的途径来源于两个方面： 常规的营销方式，是指通过使用不同媒介组合而进行的项目卖点的推广，以及进行特定的与项目相关的营销活动，来实现有效客户的积累。 项目开展的行销工作应包括两个部分的内容：一为城市行销工作的开展，二位县份行销工作的开展，以此获得更多的有效客户，这将成为项目主动规避政策风险的最重要营销策略，下文将对这一策略进行展开论述。 我司建议，完成桂林市城市行销工作，从两个方面推进： 即通过推广在对项目的产品卖点进行传播之外，同时也将获得项目的联系方式。意向客户可通过电话与置业顾问进行预约，由置业顾问登门或约定地点向客户进行项目的介绍，并推动成交签约。置业顾问凭借为项目特定打造的楼盘演示软件系统，向客户全方位的展示项目的各项具体情况，以便于客户深入了解项目的信息。 通过与社区居委会，在目标客户聚集的城市老社区中开展多种不同形式活动，更直接而深入的将项目信息传递于客户中，同时辅助以赠送礼品、设置展点、现场包装、发放宣传单张等手段，丰富公关活动的内容，增加获取意向客户信息资料的机会，以便利于后期持续不断的进行客户跟进，最终转化成销售成交的发生。 以精细化营销的要求，通过定期在一个县城进行相应的工作来实现目标客户的获取： 县份行销三部曲： 通过发放现场回访购房折扣单张等形式，既可准确掌握活动效果又可以进一步的诱使目标客户来现场参观，配合县城看房团活动，达到增加项目来访量的目的，实现市场扩大化。 1.对目标县域进行初步调研和宣传； 2.针对目标客户群体在县城中心举办活动； 3.针对部分目标事业单位进行跟踪宣传，推进团购工作的开展。 从我司在桂林市操作项目的客户统计分析中，不同县份购房者中以全州及永福两地客户占较大比例。为了使项目首期销售获得成功，以实现带动后期销售跟进的良好局面的形成，建议2010年年度的县份行销工作将以这两个县份为主要推广及销售地，按照先全州后永福的顺序开展行销工作。 推进两项营销工作，即常规的营销工作、行销工作持续的开展，将是获得更多刚性及改善型购房需求的重要途径，与此同时，将直接带来的将是访问量的不断增加，其表现在电话咨询与现场咨询的数量的上涨，而如何将访问量转化为成交量？下文将进行思路上的说明。 在整体推广策略中，建议使用明暗两线的策略，对项目的形象进行包装，在最短时间内获得市场最大程度关注。 一岛一省一市，奏响桂林发展最强音，西城惊变，敢叫旧貌换新颜 十年城东，十年城西，西城价值，迈入高速成长通道 远见缔造一切，尊贵落户西城 东源·新城福邸嘉园，揭开桂林华宅之美 目标：为整体推广工作做充分铺垫，提升项目形象高度，形成良好市场口碑，吸引关注度。 媒介使用：软文、网络、城市路牌、DM直投、现场包装 时间跨度：2010年6月至2010年7月 推广分主题： 后期推广中，项目开展资助贫困学生、关注教师、援助孤寡老人以及进行当地相关性公益事业等活