哈尔滨华美太古广场方案(终稿)程序.ppt

本地入市排序： 序 列 产 品 理 由 优先入市 最后入市 次位入市 品牌大道 公 寓 1、临街商铺的投资价值市场认知度较高，利用品牌旗舰店的先期进驻优势，可推动品牌大道产品的溢价销售； 2、单体面积小，可多店铺组合出售/出租，以弥补品牌旗舰产品的市场空缺； 1、品牌旗舰店利用华美立家的战略合作伙伴优势，即可实现产品去化； 2、企业总部先期进驻，可推动项目后期产品的入市优势 1、公寓类产品的销售，需要依托商业环境或商业发展势头，才能实现价值的体现，因此，将该类产品作为最后入市产品； 2、借助“品牌大道 和品牌旗舰店”的烘托，可将公寓产品实现溢价销售，提升经济效益 品牌旗舰店 营销策略 华美·太古 TAIGU PLAZA 本案的客户如只锁定自营群体，在资金回笼上是存在一定风险的， Ⅰ 期项目建议将投资客户和经营客户分离，通过返租等形式来扩大 客群的范围，以确保回笼资金的目标实现，同时，以华美集团的强 大运营实力，租售分离可更好的控制经营客户的品质，为项目的 整体资质进行控制。 营销策略 华美·太古 TAIGU PLAZA 总 体 思 路 设 计 招 商 销 售 国际知名家具流通品牌和奢侈品品牌 例如： Versace（范思哲）瓷砖、卫浴品牌， Hermes?Home（爱马仕）家居品牌 IKEA（宜家）家居流通 先期引进 提升项目的市场高度，使“品牌旗舰和品牌大道”真的实现“品牌化”的意义，引发市场的关注点，提升项目的整体知名度和溢价能力。 品牌大道 物业保值策略 资源平台策略 旗舰品牌店 多种组合销售 直接销售 招 商 引进国内家居建材品牌承租商 推动销售工作 确保商户品质 树立市场高度、引发市场关注 销售落地执行，促进销售成功 公寓产品，随着商业部分的良性发展，可实现自然去化，故不作单独重点投入 营销策略 华美·太古 TAIGU PLAZA 面对市区内海城、红旗、海富等建材市场 如何将各商家从市区内吸 引到江北，如何给增加商家对未来的信心？ 如何将投资市场的关注点转移到本案？ 基于项目的产品类型和客户的关注点差异，必须针对各类型客户需采取不同的销售策略。 销 售 模 式 设 计 营销策略 华美 ·太古 TAIGU PLAZA 销 售 模 式 类 型： 模式 操作特性 优势分析 劣势分析 适用类型 售 后 返 租 客户购铺同时与开发商签订委托经营管理协议将物业返租给开发商.租期内由开发商转租统一经营.租期五到十年不等。 发展商一次性返数年租金降低首付。 返租期内.业主定时从发展商处得到固定的租金回报。 快速销售、回笼资金。 分割灵活，客户层面广。 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感。 开发商后期承担压力大 统一经营管理的大型商场产权商铺 统一经营管理的商业街、专业市场 有主力店承租区域商铺的产权分割销售。 营销策略 华美·太古 TAIGU PLAZA 销 售 模 式 类 型： 模式 操作特性 优势分析 劣势分析 适用类型 返 祖 + 回 购 在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的约定年限一般为3-10年，客户可以选择卖也可以选择不卖 增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度； 投资客户对回购的关注转为并品牌的关注； 政策风险； 开发商知名度较高，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目； 营销策略 华美·太古 TAIGU PLAZA 销 售 模 式 类 型： 模式 操作特性 优势分析 劣势分析 适用类型 直 接 销 售 直接推出销售，不提供任何附加价值及服务 开发商无商业运营压力； 操作简单 推售行为主动性差，主要靠市场消化 城市主要地段临街街铺、小规模社区商铺或定向客户 营销策略 华美·太古 TAIGU PLAZA 销 售 模 式 类 型： 模式 操作特性 优势分析 劣势分析 适用类型 带 租 约 销 售 商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主完成之前开发商和租赁客户未完的租赁合同 客户购买时已经有一定的收入保障； 降低客户对项目投资风险的敏感度； 开发商无营运压力； 租金通常低于市场平均租金，对销售有影响 成熟型的商业项目 营销策略 华美·太古 TAIGU PLAZA 销 售 模 式 划 定： 产品类型 销售模式 选择性 价格模式 品牌旗舰店 直接销售 必选 品牌大道 自用 直销 客户可根据情况和经营能力审核，选择购买方式 单价最低 投资 售后返租 单价适中 返租+回购 单价最高 带租约销售 单价低 公寓 直接销售 必选 跟随溢价 营销策略 华美·太古 TAIGU PLAZA “品牌旗舰店”客户渠道 该群体客户的关注点主要在于本案与自身品牌形象的匹配度和实现业务拓展的