核心一B地产战略梳理程序.ppt

1 * B公司地产的融资战略 * 当前可行的资金来源是以下三类，在国家宏观调控下，应加大财务杠杆和加强项目层面的股权性战略合作，迅速做大规模！ 项目债权融资 1 2 项目股权合作 商业银行贷款 保险、地产基金直接投资 与大型开发商合作 资金来源 融资建议或评价 利用普通商品房项目最低资本金要求20%的政策，加大贷款额度，争取优惠利率 缺乏与保险、地产基金合作的声誉，可先选择短平快项目与之合作，尽快建立声誉 直投方式是分享利润、共担风险，尽可能要保持控股 股权合作意味着规模全算自己的，但要分出部分利润，因此要在自有资金确实不足的情形下实施； 与大型开发企业进行项目层面的股权合作，加速自身的资本积累速度。 3 依靠与当地政府的关系，利用政府投资 B公司地产的融资战略 * 信贷配额和严格的监管会限制杠杆使用、降低资金效率，必须高度重视银行关系维护，确保贷款用足并可自由调拨。 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。…房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号） 办发[2010]4号文要求“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”。为落实该要求，建设部在本文件中规定：“二、完善商品住房预售制度 （九）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”（广东地区、青岛、天津已建立预售资金监管制度）银监会颁布了《固定资产贷款管理暂行办法》，文件规定： 第二十四条 贷款人应通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。 第二十五条?单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式。 而《项目融资业务指引》进一步规定： 第十六条 采用贷款人受托支付方式的，贷款人在必要时可以要求借款人、独立中介机构和承包商等共同检查设备建造或者工程建设进度，并根据出具的、符合合同约定条件的共同签证单，进行贷款支付。 第十七条 贷款人应当与借款人约定专门的项目收入账户，并要求所有项目收入进入约定账户，并按照事先约定的条件和方式对外支付。贷款人应当对项目收入账户进行动态监测，当账户资金流动出现异常时，应当及时查明原因并采取相应措施。 银监会《关于印发 项目融资业务指引的通知》（银监发[2009]71号） B公司地产的融资战略 * 在融资过程中，应重点关注和调整现金比率与净负债率指标，附带关注总资产负债率与长期负债比率指标。 资金链紧张度监测指标体系 净负债率 现金比率 长期负债比率 总资产负债率 1.1 1.2 2.1 2.2 公式：净负债率=净负债/股东权益 定义：净负债=（银行借款+公司债+可转债-现金）/股东权益，集团借款可算股东权益 反周期操作：繁荣衰退期降低至20%以下，萧条复苏期提升至约100% 经验值：万科34个季度历史均值为31%，最高值66%，最低值5% 公式：现金/投入资本比率=现金/投入资本 定义：投入资本=短期贷款+长期贷款+公司债+可转债+股东权益+股东借款； 反周期操作：繁荣衰退期提升至40%以上，萧条、复苏期降低到约15%。 经验值： 万科34个季度历史均值为24%，最高值42%，最低11% 公式：长期负债比率=长期负债/（短期负债+长期负债） 解读：（1）长期负债包括长期贷款、可转债；短期负债包括短期及一年内要偿还贷款；（2）最好保持65%以上，过低说明资金来源与运用不匹配，易发生短期周转问题，特别是银根收紧时 经验值：万科34个季度历史均值为54%，最高值78%，最低值10% 公式：总资产负债率=总负债/总资产 解读：（1）由于预收帐款与未结算存货的大量存在，总资产负债率不能代表真实负债水平；（2）总资产负债率高达70%以上将很难向银行融资；（3）不需做反周期操作。 经验值：万科34个季度历史均值为63%，最高值72%，最低值51% B公司地产的人才战略 * 产品竞争本质上还是人才竞争，建议立即启动人才战略，加大人才方面投入，支撑B公司的快速发展。 人才 内部人才 外部人才 要重视“两条腿”走路，“引进内部关键人才”与“形成战略伙伴关系”