昆明市石林县房地产市场调研及初步定位建议总结.docVIP

昆明市石林县房地产市场调研及 初步定位建议方案 深圳华仁地产策划 2010-6 一、昆明市概况 （一）概况 云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，云南省唯一的特大城市，西部地区第四大城市，还是滇中城市群的核心圈全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里。人口720万，人口密度294.76人/平方公里，市区常住人口320万1808.6亿元人民币增长12%昆明新机场年吞吐量计划2200万人次，将于2011年通航全国第四大国际航空港昆明市内现有成昆铁路、沪昆铁路、南昆铁路、内昆铁路等12条铁路干支线。昆明市内有108、213、320、324、326等多条国道经过，京昆，沪昆，汕昆，广昆，渝昆，杭瑞高速等高速过境。昆明地铁规划已编制完成，六条线路总长162.6千米，轨道交通1，2号线已于2008年12月19日动工，2012年投入运营。主城向东南、东北扩张昆明市城市总体规划修编（2008~2020年，昆明城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向滇池流域外拓展空间。未来昆明将由单纯的滇池流域内聚集式发展模式，转向流域外并举发展的“轴向、多组团”发展模式，将形成沿主要交通轴有序扩展的多中心网络城市。 近期中心城区建设重点分区包括五华区荷叶山、王家桥片区；盘龙区的北仓、昙华、东白沙河片区；官渡区的天文台片区；西山区的草海、前卫片区；昆明经济技术开发区的羊甫出口加工区、大冲区、信息产业基地、石坝片区；昆明高新技术产业开发区北区；滇池旅游度假区东区；昆明王家营铁路集装箱节点站地区；呈贡新区吴家营片区和雨花片区；空港经济区拆迁安置组团。 南北向发展主轴北翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城市空间拓展的主要发展轴。形成五大功能区 规划明确，未来昆明主城区将以二环路为界，划分为二环路以内城区、北部城区、西部城区、南部城区和东部城区五个功能区。提高全市性公共服务设施和绿地比例，降低人口密度。主城北部城区有污染的二类和三类工业用地将逐步转移外迁；西部城区将搬迁疏散二、三类工业项目；南部城区将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。同时以滇池国家旅游度假区、草海生态公园、大观公园的建设为主，保护好湖光山色的生态景观视廊，省级行政办公用地，主要集中在主城南部杨家片，滇池路与广福路交汇地区集中布局形成体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区；东部城区优化经开区布局，作为新型工业集中发展的聚集区。 3、城市产业规划布局：五大产业带 东南部的昆明经济技术开发区，西北部的昆明高新技术产业开发区，东北部的空港经济区，南部的马金铺电力装备产业基地和北部的茨坝工业带。 旅游立县、粮烟稳县、工业富县、生态美县四个目标通过石林中路、石林旅游度假区、生态工业集中区、东（西）城区一路三区建设，加速形成石林路城市经济带，加快城市发展步伐，逐步形成以巴江为绿色主轴的县城至石林片、北大村片、板桥片“一河三片”块状城市新格局，争取在“十一五”期间撤县设市，建成旅游城市，2015年建成优秀旅游城市，2030年建成与国际接轨的现代化生态旅游城市。（二）石林县城市功能分区及发展方向 石林县主要分为以下几个功能区域：1、镇中心：行政、文化、商业、居住等中心。2、风景名胜区：特色旅游；3、旅游度假区：服务性、特色性、配套性休闲度假旅游；4、生态工业园；5、台湾农民创业园。 （三）石林县产业布局规划 1、工业方面：石林生态工业区 从产业布局来看，石林生态工业区将以：农林产品加工、肉禽乳制食品等产业为主，主导产业包括：旅游商品加工产业、绿色保健产品产业、高新技术产业、生物与制药产业。石林旅游度假区地处石林风景名胜区外围，规划总面积16平方公里。度假区北面有南昆铁路线，石林火车站位于度假区最北端，昆石高速公路终点站位于度假区中部，九石阿旅游专线穿区而过，从南区穿过的石林中路是石林县的一条重要干道，将石林旅游度假区与县城连为一片。石林景区新建的游客接待中心、停车场、火把广场目前已在石林旅游度假区中区建成，规划中的景区新入口确定在中区南侧。昆明房地产市场分析一、2010年5月房地产市场整体供求态势1、供应情况分析? 5月昆明市仅有一个项目发放预售许可证，是西市区高新版块的朝花曦拾项目地下车位部分，预售面积1.87万㎡。本月没有住宅和商业项目发放预售许可证。 图5-1：2009年10月-2010年5月房地产供应面积变化 2、成交情况分析??在昆明房地产市场供应量持续低迷的情况下，交易量进一步走低，缩水幅度明显。5月昆明市房地产市场合计备案3663套，较上月减少2351套，环比下降39.09%；成交面积24.83万㎡，较上月减少20.22万㎡，环比下