卓越长沙蔚蓝海岸大盘项目营销策划案解说.ppt

卓越·蔚蓝海岸处于河西区域的市府板块，在河西四大板块的资源对比中，可以看出： 从规划上考虑： 麓谷板块市府板块麓南板块溁湾镇板块; 从景观资源考虑： 麓南板块麓谷板块市府板块溁湾镇板块; 从综合配套上考虑： 溁湾镇板块市府板块麓谷板块麓南板块; 从开发项目的规模及档次考虑： 麓南板块溁湾镇板块市府板块麓谷板块； 楼盘间的优劣势比较： ·青山绿水，自然资源绝佳； ·18洞高尔夫，尊贵享受； ·纯别墅区域，至尊邸府； ·品牌开发企业：绿城集团倾力奉献； ·项目整体规模宏大，超2000亩的开发面积； ·不足的是，目前区域其它配套尚不具备； ·品牌开发企业和物管企业； ·整体规模也颇大，总开发量为917亩； ·目前区域配套尚不成熟，尤以商业、教育、医疗配套为甚； ·环境资源占绝对优势； ·其它整合资源丰富，诸如世界之窗、电广传媒、五星级酒店物管等； ·小区总体规模不大，共350亩，但整体开发档次走高； ·但开发企业为首次开发地产，在经验上、以及其它工程等方面稍显不足； 金鹰城· 圣爵菲斯 ·原生山水，环境资源好； ·开发商具备一定品牌知名度； ·项目规模过1000亩； ·纯别墅社区，容积率仅为0.58； ·但目前项目各项配套不足，尤以交通、商业配套缺乏显著； 香格里 麓山别墅 ·近期市政发展热点区域具备一定升值潜力； ·项目开发纯联排别墅，打造区域内的唯一性； ·项目规模相对较小，共计130亩左右 ·项目本身自然环境略显不足，后天环境打造稍显小气； ·目前周边配套还未完善 水云间 ·希冀挂靠金鹰城板块，借助金鹰城板块资源； ·纯多层花园洋房建筑，打造高尚小区； ·开发商来自北京美林置业； ·总体开发量不大； ·项目目前配套非常不完善 美林水郡 绿城 桂花城 珠江花城 ·麓南板块，依靠大学城资源； ·项目总开发量为1000亩，又一规模大盘； ·开发商阳光100为知名连锁品牌； ·但目前项目各项配套严重缺乏； 阳光100 ·规划依托市政府板块优势，具备一定的升值潜力； ·开发企业也有长期开发经验，具备一定的知名度，有品牌优势； ·相对来说，本项目规模也不小，开发量为559亩； ·但是目前项目的各项配套不足；区域人气也不旺； 卓越·蔚蓝海岸 品质竞争分析： 金鹰城· 圣爵菲斯 名称 项目主题 产品特征 面积 价格 驾山御水名人特区 独栋别墅（临湖而建） 联排别墅（依山势而建） 复式楼（由顶层复式与底层复式组成，其中底层复式附送150-340㎡的花园） 多层、小高层公寓（两房/三房/四房） 320—370㎡ 184—220㎡ 167-270㎡ 90-160㎡ 210-318万/套 58-90万/套 45-150万/套 25-60万/套 美林水郡 纯花园洋房（主要户型为四房两厅两卫） 107—224㎡ 价格暂定3200元/㎡ 总价约34-72万/套 水云间 城市第一居所 纯联排别墅 200—400㎡ 二期暂定4600元/㎡ （总价92-184万/套） 阳光100 为国际的长沙 为文化的长沙 两房-五房公寓产品（单元户型面积整体趋大；带户内花园，但计入销售面积） 90—200㎡ 一期均价2400元/㎡ 二期均价2500元/㎡ 香格里. 麓山别墅 岳麓山·1300亩原生态别墅 独立别墅 350㎡左右 均价3700—3800元 联排别墅 230㎡左右 均价2700—2800元 绿城.青竹园 独立别墅、联排别墅 单栋达360—1000㎡ 价格暂时未定 珠江花城 多种户型公寓 面积80—150㎡，主力面积120—150㎡ 价格在3000元/㎡以下（暂未公布） 从独立别墅的比较： 已售的【金鹰城·圣爵菲斯】综合品质是最高的，价位达到了210-318万/套；【香格里·麓山】的独立别墅是130万/套；但是两者的面积基本趋同，都在350平米/套左右； 从联排别墅的比较： 【金鹰城·圣爵菲斯】的价位在58-90万/套，【香格里·麓山】的价位为64万/套左右，【水云间】的价位在92-184万/套； 从多层洋房的比较： 【美林·水郡】为纯多层建筑，价格控制在34-72万/套，【绿城·桂花城】目前只推出三房产品，面积集中在145㎡左右，总价控制在50-65万/套； 由上表我们看出： 房产商开发模式比较： ? 外来公司 本地公司 产品品质 非常注重产品品质，诸如绿城、南都等 相对来说，略逊色 营销策略 大多沿用其在外地的营销惯用手法，相对不注重营销条件的打造，不是很看重给消费者提供产品附加值 对本地客户有熟悉的了解，因此更能抓住客户 客户层面 项目客户群绝大多数是外地客户，本地的接受程度并不高，尤其是在产品刚推向市场时期 主要由本地客户消化