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中国房地产发展之发展历程与特点篇 ——房地产市场基础培训课程 回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。 目录 中国房地产行业发展模式 1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。 中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式？ 中国房地产应该以何种模式开始发展？？ 成功不能复制但可以借鉴 中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地 在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是 香港模式 近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。 中国房地产行业发展模式 选 址 市场条件判断 项目位置选择 立 项 确定开发方案 编制可行性研究报告 取得土地 办理《建设用地规划许可证》 领取《国有土地使用证》 规划设计 领取《建设工程规划许可证》 开工建设 招标:寻找施工单位 领取《建设工程施工许可证》开工建设 竣工验收 领取《商品房销售许可证》 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 中国房地产行业发展模式 房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式大致可以分为六大类。 1993 1994 1997 1998 1991 1999 炒作期 繁荣 调整期 萧条 负增长 亚洲金融危机 1993 1994 1997 1998 1991 1999 炒作期 繁荣 调整期 萧条 1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。 暴风雨来临前的沉寂期 房地产快速发展阶段 1978 1991 1999 2007 2010 第三阶段： 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 市场 回暖 宏观经济稳定发展 房地产泡沫已得到控制 房地产市场明显转暖 中国房地产市场进入新一轮的发展时期 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 2001年， 投资投机狂潮开始出现 关键词： 北京申奥成功 温州炒房团 9·11事件 正式成为WTO成员 涨幅 迅速 温州炒房团 从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。 火车炒房团 飞机炒房团 2001年 福布斯中国富豪榜中 开发商占28人 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 全面 恢复 2002年，土地市场规范化政策出台 招拍挂 2003年关键词： 地王 别墅供地 SARS 2003年，地王现象出现 2003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现 2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货“ 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 繁荣 景象 2004年，房价大涨 2004年关键词： 土地拍卖 加息（9年来第一次加息） 个人集资建房 房地产热潮从北京上海一线城市向内陆转移 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 繁荣 景象 2005年，走低回落 短暂低迷期 2005年关键词：调控 一季度房价上涨19.1% 3.26 国八条 4.27 新八条 调控文件密度加大，但房价一直坚挺 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 繁荣 景象 2006年，一个字“涨” 2006年关键词： 加息 国六条 金融业开放 2006年4月27日 深圳市民邹涛发起“不买房”运动 2006年4月28日 再次加息 抑制需求 2006年5月17日 国六条 2006年12月 中国金融业全面开放 外资、热钱涌入 2006年，房地产行业“多事之秋”，密集的调控政策难以撼动房价高攀 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 2007年，疯狂地暴涨 2007年关键词： 地王频出 上市筹资