资产评估讲课.谢富梅资料.pptVIP

学习要求： 1、了解成本法的含义、理论依据和操作步骤；2、掌握新开发土地、新开发房地产和房地产的成本法估价计算公式及其应用； 3、掌握重新构建价格的内涵及求取方法； 4、掌握建筑物贬值的求取方法及计算公式。 5、根据估价对象房地产的特征能否选用成本法；6、收集利用成本法进行估价所需要的资料；7、能够计算土地和建筑物的重新构建价格及旧建筑物折旧额。8、综合运用成本法对估价对象进行估价。 成本法的基本原理 概念：求取估价对象在估价时点的重新构建价格和贬值额，然后将重新构建价格减去建筑物贬值来求取估价对象价值的方法。 三种不同情况下的公式转化： 1、新开发的土地； 2、新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）； 3、旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）。 求取各种情况下的房地产的基本步骤： ①搞清楚房地产价格的构成； ②测算各构成项目的金额； ③将各构成的金额累加。 1、只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以用该法； 2、广泛适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 。 新开发土地评估的操作步骤 新开发的土地包括填海造田 、征用集体土地并进行“三通一平”基础设施建设和场地平整及在城市旧区改造等开发的土地。 计算公式: 新开发土地的价值=取得待开发土地的价值+土地开发成本+管理费用+资金成本+销售费用+销售税金+开发利润+土地增值收益 （1）待开发的土地成本 在目前情况 是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。 土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。 下根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为如下3种： ①通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费）和土地使用权出让金等。  例 题 某地块面积为60000平方米，是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩， 试评估该土地的取得 成本. 土地取得成本=出让金+拆迁费 =(10+5 )=250 （元/平方米) 250×60000 (元） (2) 土地开发成本 例题 某地块面积为60000平方米，是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）3万元/亩 试评估该土地的开发成本。 土地开发成本=开发费+其他费 =3亿元/平方公里+3万元/亩=300元/平方米+45元/平方米 =345（元/平方米） 345×60000（元） （4）资金成本 它与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。 因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费用 （3）根据投入时间分别计算土地取得费与开发费的利息。 （5）销售税费 （6）开发利润 土地增值收益 集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业用途的土地)和土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产)，土地价格往往会成倍增长。 按照成本逼近法的理论，可以征地补偿费、土地开发费之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等和土地增值净收益来确定，而其中的土地增值收益即是土地权益价。其计算公式为： 土地价格＝征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益 土地增值收益==(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋投资利润)×土地增值率 1、建筑物建造成本 2 管理费 是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。 在估价时管理费用通常