销售过百亿房地产开发企业研究程序讲述.ppt

数据彰显变化 伴随着市场价格水平下行，2008年百亿企业盈利能力普遍出现下滑 销售衰减和支付土地款增多，造成企业的净负债率普遍上升，部分企业资金状况已经亮出红灯 调整存在时滞效应，2008年百亿企业尚能维持成长速度 2008年百亿企业土地储备的主要扩张方向是长三角及环渤海区域，具有较强政府背景的企业在X区域购置土地比重明显加大 增加销售两条路径：扩大销售面积和提高销售单价。2008年大部分企业是通过扩大销售面积来增加销售收入，精品型企业则通过提高销售单价来实现销售收入的增加 大多数百亿企业2008年项目销售收入贡献度向长三角和环渤海转移趋势明显 百亿企业2008年项目销售中，中低档产品销售的贡献率最大 市场成交量显著下滑，给企业存货去化带来巨大压力 解读Ⅰ 能力决定命运 速览 同样是国有企业，差距为什么这么大？ 解读Ⅱ 风险透视前程 速览 * 2007 2008 2009 114 金地 9 排名 企业名称 销售收入 [亿元] 1 万科 478 2 中海外 236 3 保利 205 4 碧桂园 175 5 富力 160 6 绿地 160 7 世茂集团 123 8 龙湖地产 115 10 绿城 108 11 合生创展 105 12 雅居乐 116 排名 企业名称 销售收入 [亿元] 1 万科 483 2 中海外 209 3 绿地 190 4 碧桂园 174 5 富力 149 6 保利 141 7 合生创展 113 8 雅居乐 102 9 龙湖地产 102 10 世茂集团 100 11 金地 97 12 绿城 77 排名 企业名称 销售收入 [亿元] 1 万科 510 2 中海外 266 3 保利 230 4 富力地产 220 5 碧桂园 210 6 绿地 180 7 世茂集团 162 8 绿城 118 9 招商 113 10 金地 113 11 合生创展 110 12 中粮 106 13 雅居乐 105 2009谁主浮沉，百亿榜大猜想？ 解读Ⅲ 谁将成为2009年黑马 第一梯队： 万科有望超500亿。 第二梯队： 中海有望冲击250亿； 保利可能达到230亿； 富力（抛持有）达到220亿； 碧桂园（继续抛货）将继续增长超200亿。 第三梯队： 世茂有望超过150亿。 第四梯队： 央企中粮和招商将成为生力军。 * 数据 解读 反思 近期中国房地产企业发展环境研究 * 速度与利润的反思 专业化与多元化的反思 跨区域经营的反思 战略模仿的反思 关于销售过百亿房地产开发企业的反思 开发与持有的反思 * 已竣工的持有型物业的总市值达到：150亿；说明富力在持有型项目上，投资额巨大。 按建筑面积比例推算，待建和在建物业的总市值将达到98亿元 持有型项目具有投资大变现慢的劣势。一般企业将持有项目作为稳定现金流的“现金牛”类项目。但是，在市场下行的情况下，企业的持有型项目提供的现金流杯水车薪，弱市中更为实际的是加速销售回款 在市场下行的背景下，富力在持有型项目上投入过多，这些项目并没有起到平衡现金流的作用，而是造成了企业资金链的紧张。 从销售向持有转型是一个长期的过程，发力过猛将给企业造成风险。 香港地产公司作持有型物业比较成熟，回顾香港房地产公司的发展历史。 富力地产——248亿资金的重压，何以解忧？＝出售持有型物业？ 反思Ⅰ 开发与持有 * 年增长率= 2.51% 商业地产运营模式不同于住宅，有很多在住宅地产运营中不能遭遇的困难蕴含其中。 新鸿基地产经过二十五年的发展才基本形成了持有型物业和销售物业并举的经营框架。 具有谈判力的品牌商家不付租金或低租金 作为租赁收益年化收益率很难超过10％，过高的租金将驱逐优质商家 任何商业地产都有三年养护期，在此期间单个项目都是亏损 持有型物业并不是企业平衡现金流的万能之药，在市场下行的情况下，持有型物业增长慢，调整业务结构不能操之过急 从97/98财年的持有型物业收入62亿港元，到07/08财年的持有型物业收入79亿港元，增长了10年，年均复合增长率仅为2.51％。 以万达为例，强调商业和住宅两条腿走路的万达的盈利能力很低。一方面，由于急于将住宅出售以补充商业地产所需要的现金流，万达的商业地产项目并没有给住宅提供足够的价值溢价；另一方面，引进商家的强势谈判能力剥夺了万达的利润。 反思Ⅰ 开发与持有 * 财务数据　 　 2005年 2006年 2007年 销售收入 富力地产 58.12 101.87 147.72 万科 105.59 179.18 355.27 净利润 富力地产 12.66 21.45 53.15 万科 13.5 22.98 48.44 从纯财务数据上看，2007年富力的销售收入比万科少200多亿；但是净利润却比万科多出近5亿。 万科的净利润率长期保持在13％左