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资 产 价 值 评 估 收 益 法 收益法又可称为收益资本化法、投资法。它是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率（也称资本化率）折算到估价时点价值的方法。 收益法运用了预期收益的原理，即某宗房地产的市场价值，为该房地产自估价时点后能够产生的各项净收益现值之和。 收益法的关键是准确估算估价对象所产生的预期净收益及其发生时间，以及恰当的折现率; 收益法适用于有收益或潜在收益的可正常经营用房地产的估价 2、餐饮、康乐、商业及其他用房的年收入 （1）餐饮 估价对象中共有餐厅六个，可容纳1200人。估价人员分别对以上餐厅在平日、周末、节假日，早、午、晚餐的经营状况进行了实地调查并听取了经营人员的情况介绍，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，确定人均日消费在200元，各餐厅综合平均上座率为47.5%。 （1）= 1200×47.5%×200×365 （2）康乐中心 估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的11%左右。 （2）=44×11%55元 （3）出租部分 这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年9500000元。 （3）= 9500000元 （4）停车场 ××饭店有地上、地下两个停车场。其中，地下车库建筑面积为2368平方米，有88个车位；地上车库建筑面积为1261平方米，有24个车位。若按小时计费，5元/小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90%，平日50%，平均63%。 （4）= （88+24）×63%×5×12×365=1545264元 （5）附属及设备用房 地上地下共有附属及设备用房5863，34 m2，是属于应由估价 对象的收益性商业用房分摊的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。 （6）各项合计=（1）+（2）+（3）+（4）10369221.55+9500000+154526455元 营业总收入=年平均租金+餐饮、康乐、商业及其他用房的年收入4455=157290136元 （7）即餐饮厨房、洗衣房、停车场等商用设备及客房家具的年折旧费为210万元 （7）=2100000元 （8）物业管理酬金约为运营费用的3%，为250万元 （8）=2500000元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）5878+房产价值*0.25% 成本法 成本法也称累积法或承包商法。成本法要求对土地价格、折旧以及建筑改良物在估价时点的现时成本进行评估 成本法适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估，也适用于折旧额能够准确估计的旧建筑物评估，以及市场交易数据资料缺乏的房地产类型评估总之其适用于所有类型的房地产评估。 （6）投资利润= (278949336.4+ 327388395.3 +63)*25%=154616121.6元 补交的出让（金）地价款为7991.l0万元 评估值=（278949336.4 + 327388395.3 + 63 +79 18 + 154616121.6 *90% =730485770.3元 评估对象的最终价值 收益法、成本法各占50%权重 评估价值=839554518.83*50%+730485770.3*50% =785020144.565元 * 评估对象概要 估价对象北京XX饭店有限公司所提供的位于北京市××区××大街10号房地产。建筑面积49977.62平方米（构建时6100元/建筑平米），划拨国有土地使用权面积8048.23平方米。 (1)饭店概况 ××饭店于1988年1月开工建设，于1991年8月竣工。地上9层、地下2层，高度32.8米，由地上9层、地下2层的建筑物组成。主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围护外墙，外立面贴白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖。三层中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场。1998年～2000年饭店进行了全面的、不同程