蒙城项目产品定位方案解读.pptVIP

景观——亲水平台/组团水景 景观——亲水平台/组团水景 私家花园景观 别墅及花园洋房的庭院是本案的一大卖点，因此，做好花园景观对本案的产品里提升有较大的促进作用； 配套——会所 创新型别墅产品——合院 创新的联排方式为设置新里弄式院落别墅，即围合式联排，并且以组团的方式摆放，最大程度的提升容积率。组团主要的景观为中间共享的下沉式庭院，且每户均与两户别墅相连。 组团与组团之间的排布属于传统的一字排开，之间的距离为20米左右，相对比较紧凑 项目排布设置 参考案例：龙湖蓝湖郡 新里弄性组团设计 建筑与建筑之间以里弄区隔，类似于江南相弄，然后多个建筑围合成院落，星城新里弄式院落别墅 它解决了传统别墅组合方式的单调、容积率低的缺点。合院里的每栋房子或独栋或双拼，都是标准化设计，组合、拆分很灵活，通过灵活的组合、拆分，营造出丰富多彩的平、立面效果。 组团俯视图 C户型 D户型 E户型 F户型 G户型 H户型 下沉式庭院 一层 地下室 一层花园 地下室与一层的走廊 下沉式庭院 与地下室相连的走廊 地下室私人花园 地下私人花园 一层花园 下沉式花园设置 别墅的中央拥有下沉式庭院，通过堆土技术，使下沉式庭院和地下层的实际高度仍在地面以上。 利用该地下庭院，可以很好的解决北面组团地下室以及一层的采光问题和倒灌问题，除此之外，也增加邻里之间的沟通 庭院的面积实际不大，但通过别墅的层层退台，使得下沉式庭院的空间感较好 地下室排列方式 地下室紧密布置，基本上一户均会和2-3户相邻， 最大户型为D户型，面积达到281平方米，最小户型为F户型，面积为202平方米。 赠送面积而言，相对来说E户型地下室面积较大，附加值较高 C户型 256平方米 D户型 281平方米 E户型 231平方米 F户型 202平方米 G户型 238平方米 H户型 250平方米 可以看出，D户型和G户型没有地下庭院与公共的地下庭院相连，只有两个内接地下花园为地下室增加采光面。 E户型的地下庭院最大，故也没有额外的地下花园 总体来说，地下室花园的总面积相当 地下室整体的通风效果不佳，需要外界抽风机帮助通风 地下室花园庭院设置 庭院和花园 的设置 抽风系统 C户型 D户型 每一户别墅均有私人独立车库，且直接与地下室相连， 除了D房型车库位置为并排设置，其余车库均为前后设置，品质有所降低 车库的入口处被设计成书房或者影音室，充分利用面积 目前车库还处于施工阶段，暂不对外开放 车库室内入口 车库室内入口 地下室车库设置 南北向别墅为小开间长进深设计，东西向别墅为大开间短进深设计，如此设计最大的优势可以提高采光面，规避掉围合式别墅采光差的劣势 虽然地下室紧密排布，但一层排布的设计基本上每个楼层就保持一定的空间，保证每一户的私密性 南北向各有两条进入下沉庭院的过道，可以从户外直接进入到地下室。 一层花园设计以交通动线为主向两边发散，如此设计可以扩大动线的视野范围 一层排布设计 院墅——比联排高端的产品 建筑风格： 英式风格 顶部退台加之斜檐透空构架 每户都拥有独立庭院 特色（比较联排别墅）： 庭院完整 独立感及私密度增强 创新别墅户型 参考案例：上海保利叶上海 产品竞争核心策略 同质竞争，人有我优 产品设计必须作出特色，附加值强于蒙城南部新城板块的可类比项目； 华而不奢，户型的创新将成为未来竞争的优势所在； 以高层、多层退台洋房、别墅定位，配合较高的产品附加值，市场接受度无需检验，且由于交通的通达性因素，配合价格策略更具市场竞争力； 产品定位核心策略 客户 以蒙城当地上流客户为主，追求产品品质的改善类客户； 以乡镇进城置业客户为辅，满足其养老、投资等需求； 产品偏好度 高层、退台洋房、别墅为开发的主要产品类型； 高层住宅以改善型的户型为需求主流：三房两厅为主要户型，面积控制在85-110平米左右，有较高附加值； 以舒适型的退台洋房为需求：满足改善型客户的需要，面积控制在100—120平米左右，有15%以上的附送面积； 以经济型别墅为别墅主流需求：在满足空间尺度的前期下尽量控制面积，面积控制在200－250平米为宜，有30％以上的附送面积； 用最大的产品附加值创造项目开发的溢价空间。 总价范围 高层产品总价以35－50万为主流，退台洋房总价控制在45-60万以内； 别墅总价控制在120—150万以内。 片区宏观环境研究 片区房地产市场研究 工作思考路径 项目属性 问题界定 限制条件 客户目标 物业形态 产品组合 体量配比 布局优化 客源通路生成 客源导入可行性分析 产品属性 客源定位 策略思考 本案做什么样的产品，才能突破区域局限，吸引本案的锁定客户 可能的产品组合 项目容积率2.2 区域独栋项目稀缺.但政策不允许. 多层退台花园洋房市场接受度高 双拼不易营造项目最高档产