简述房地产企业税收知识解读.pptVIP

* * * * * * * * * * * “ ” “ ” 简述房地产企业税收 房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长，涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。整个行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。 主要涉及税收有：营业税（营业税附加：城市维护建设税、教育费附加、河道管理费）、企业所得税、土地增值税、土地使用税、契税、房产税、印花税。 一、房地产企业税收构成 二、房地产开发程序与纳税环节 土地取得 开发建设和预售 竣工销售 房地产使用 契税 土地使用税 印花税 营业税 所得税 房产税 土地使用税 印花税 土增税 营业税 所得税 土地使用税 印花税 土增税 营业税 所得税 房产税 土地使用税 印花税 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。 房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。 契税的税率：一般省市的契税税率3％。 三、契 税 四、印花税 在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。具体有：1、立合同人，2、立账簿人，3、立据人，4、领受人。 房地产要缴纳印花税的主要包括： 1、土地使用权出让、转让合同、房屋销售合同按产权转移书据万分之五征收印花税。 2、采购材料、建筑安装工程承包合同按万分之三税率贴花。 3、设计合同按万分之五税率贴花； 4、租赁合同按千分之一税率贴花； 5、建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花； 6、借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花； 7、财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。 五、土地使用税 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。 征税范围 ：房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。 计税依据 ：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收；房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。 税率：大城市1.5-30元/平方米，中城市1.2-14元/平方米，小城市0.9-19元/平方米，县城、建制镇、工矿区0.6-12元/平方米 例：某房地产开发企业2011年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2011年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2011年应缴纳多少土地使用税？ 分析：该企业应从2011年11月起申报缴纳土地使用税，2011年应缴纳2个月土地使用税：56000×4×2÷12=37333.33元 六、房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征税方式分从价计征和从租计征。 从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值，按1.2%税率； 从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据按12%税率计税。 房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税； 但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 七、营业税 营业税的征税范围是在中华人民共和国境内提供应税劳务以及销售不动产转让无形资产的单位和个人，所谓应税劳务是指，建筑业、交通运输业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、娱乐业、服务业。从事上述业务就应该缴纳营业税，不同的税目税率会有差异，税率在3%到20%不等。 房地产开发企业营业税率为5%。 具体分两个阶段缴纳： 预售阶段，按实际收款为营业税纳税营业额计征营业税及附加； 竣工阶段，按实际合同金额（包含应收款）为纳税营业额 计征营业税；同时调整原预售合同应收款应纳税额。 个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税： ⒈离婚财产分割； 2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或