我国住房抵押贷款的种类及现状程序总汇.ppt

住宅抵押贷款 概念 　　又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。 住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。 借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。 住房抵押贷款是我国消费信贷的主体，通常占消费信贷总量的90%以上，也是商业银行开展消费信贷业务以及主要的利润增长点。 个人住宅抵押贷款的基本要素 借款人的条件 首付金额 贷款期限 贷款利率 偿还方式 中国建设银行个人住房贷款借款人的条件 有合法的身份 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力 有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件 有所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款 能提供有贷款行认可的有效担保 贷款行规定的其他条件 我国于2005年3月17日起上调个人住房贷款利率 中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。 一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍（即5．51％），比现行优惠利率5．31％高0．20个百分点。 二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。 我国房贷加息举例 若一个人购房的总房款为100万元，首付比例为30%，贷款本金为70万元，分15年还清。以“等额本息还款法”计算如下：以原利率（5.31%）计算，此人每月需还款5649.25元；若以新利率的最高利率水平（6.12%）计算，此人每月需还5952.48元，若以新利率的最优惠利率（5.51%）计算，此人每月应还款5723.3元，分别较之前多付303.23元和74.05元。 个人住房贷款万元供款表 个人住房贷款万元供款表 提前还款的利息扣除以及违约金的计算：“78规则” 78s条款是计算银行在任一时点从按月分期偿付的个人贷款中应得累积利息收入的经验法则。78s条款的名称源自这样一个简单的事实，即数字1～12之和等于78(即1+2+3+…十10+11+12二78)。如果客户在贷款到期前提前还款，由此得到的利息费用回扣的计算要运用78法则。 78法则计算举例 例如某客户得到一笔12个月分期支付的1年期贷款，9个月后该客户要求提前偿清贷款，银行应该给予该客户的利息回扣率计算如下：（1+2+3）/78=7.69% 很显然，这一比例低于按贷款利率计算的三个月利息额占总利息的比重（25%），余额部分就是实际的违约金。 如果客户在三个月是提前偿还贷款，银行获得的利息计算如下：（12+11+10）/78=42.31% 很显然，这一比例大大高于按贷款利率计算的三个月利息额占总利息的比重（25%）。 住宅抵押贷款的业务操作程序 贷前准备→受理→调查→审批→发放→贷后管理。 操作程序：贷前准备 银行在为借款人提供个人住房贷款时，蓄意借款人所购住房作抵押，但在该住房的房屋所有权和抵押登记手续办妥之前，需由售房人为借款人提供阶段性连带责任保证。因此，在银行为购房人提供个人住房贷款前，应对贷款项目及售房人进行全面审查，进行销售合作的可行性分析。具体分析内容如下：、 房地产开发商资信审查 房地产建设开发项目审查 撰写调查报告 合作关系的确定及合作协议的执行 操作程序：受理 受理部门和人员：建设银行的个人住房贷款业务经办网点为个人住房贷款申请的受理部门，各经办网点制定专门人员进行受理。 受理程序 提供咨询。信贷受理人员向借款人介绍个人住房贷款的种类、贷款对象、贷款条件、贷款限额、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况。 接受申请。借款人申请个人住房贷款，应填写《中国建设银行个人住房借款申请书》，向经办网点正式提出借款申请，按要求提供所需材料。 初审。信贷受理人员对借款人提供的有关材料进行初审。 操作程序：贷前调查 贷前调查是对借款人即开发商或售房单位提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对借款人的品性、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调