宁乡灰汤温泉高尔夫项目前期策划报告解读.ppt

本项目处于新区发展的质变阶段－由居住氛围的形成转向生活氛围的形成 宁乡房地产市场背景 2007年，宁乡在工商建设等单位登记的房地产企业达52家，06-07年进入市场运作并进行了备案登记的入市企业共48家，其中本地企业31家，外来企业17家。06年至今，开发运作房地产项目共计51个，其中已竣工项目9个，在建20个，待建22个。 07年1-9月，全县投入资金13.5亿，拉动GDP增长6%，同比增长50%，房地产业开始成为宁乡县经济的支柱性产业； 1-9月，商品房已竣工面积48.1万平米，同比增长204%，其中多层房屋竣工30.2万平米。商品房在建面积82.8万平米，同比增长47.9%，其中多层为51万平米，占61.6%，小高层在建31.8万平米，占38.4%，后续开发待建面积约371万平米，同比增长94.6%。 1-9月，全县共销售3095套房屋，销售总面积39.8万平米，其中多层1841套，21.2万平米，占53.3%，同比增长41.3%，小高层销售1254套，18.6万平米，占46.7%，同比增长143.5%。 目前宁乡普遍均价在2000元/平米左右，最高房价已经突破3000元/平米 整体定位结论 整体物业定位 形象定位——中南地区旅游休闲商务住区 定位理念 案名建议1 案名建议2 客户定位 客户定位 客户定位 客户定位依据 1 客户定位依据 2 客户定位依据 3 客户定位依据 4 客户定位依据 5 住宅定位思路 住宅物业类型定位方案 方案一： 高端别墅+类别墅+洋房 方案二： 高端别墅+类别墅 长沙典型独立别墅情况 长沙典型双拼别墅情况 长沙典型联排别墅情况 长沙典型叠加别墅情况 长沙别墅案例小结 通常规模都较大,一般在800亩以上,最大达到2600亩; 开发商大多是外来大品牌开发商； 欧式与北美是最常用的建筑风格,中式接受度相对弱; 别墅客户以私营业主、个体经营户、企业高管、政府高官为主，有不少外来投资客； 价格:独立价格在9600-13000元/平米,双拼价格在6000-9500元/平米,联排4800-7500元/平米,叠加4500-6200元/平米； 主力面积区间：独立主要在400-600平米，双拼主要在300-400平米；联排主要在200-300平米，叠加主要在170-250平米； 整体销售情况较好，其中以双拼与联排销售最好，独立与叠加相对销售慢； 规模与品牌固然可在一定程度上促进销售，但环境、性价比、位置是直接影响到销售的重要因素。 长沙不乏大规模项目，本案规模虽大,但此优势对销售冲击力减弱; 本案品牌竞争的优势减弱； 建议本案以欧式为主建筑风格; 私营业主、个体经营户、企业高管、政府高官是本案重要挖掘的客户资源； 价格为本案提供价格建议依据； 建议本案面积基本以此主力面积区间为参考； 别墅物业类型可以双拼与联排为主力； 本案在环境与位置上均不具备强大的竞争优势，建议以性价比取胜。 长沙别墅案例小结 长沙典型洋房情况 长沙洋房案例小结 开发商大多是外来大品牌开发商； 欧式与北美是最常用的建筑风格; 洋房客户以私营业主、个体经营户、企业管理层、公务员为主； 主力面积区间：100-150平米； 整体销售情况较好。价格均采用低开高走的策略，代表性项目绿城桂花城前期由于定价过高，销售平平，直到现场园林与建筑出来后，销售才开始回暖。 价格受位置影响明显，一般在3380-3700元/平米，绿城尾货卖到5900元/平米的价格。值得一提的是，桂花城公认是长沙品质最好的项目之一。 本案在品牌上并不具备最好的竞争优势； 建议采用欧式为主建筑风格； 本案洋房客户将主要以宁乡本地及长沙为主，洋房客户挖掘可主要围绕私营业主、个体经营户、企业管理层、公务员展开； 面积不宜过大，建议主力面积在140平米左右； 价格低开高走，以高品质支撑不断向上的价格。 高尔夫别墅分三个等级 梓山湖高尔夫庄园 位 置：位于益阳市中心——梓山湖生态公园内 开 发 商 ：香港天英国际(集团)有限公司和湖南广播电视产业中心合作投资兴建 规 模：占地2400亩， 分期情况： 1、首期18洞，用地1000亩，标准杆72杆，总长7200码； 2、第二期用地1400亩，为9洞灯光球场、园林式五星级酒店及纯高尔夫别墅开发。 交 通： 从长沙市、黄花机场驱车前往，仅需40-60分钟。 优 势： 1、国内罕有的城市型高尔夫球场； 2、湖南省独家经国家国土资源部、湖南省计委批准成立 3、 自然资源丰富：静谧优雅的梓山湖公园，植被繁茂，竹林、楠木、古樟、红枫、银杏遍布，更有水面达2000亩的梓山