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第十二章 其他税种的税收筹划 西南财经大学财税学院 刘蓉 第十二章 其他税种的税收筹划 第十二章 其他税种的税收筹划 复习要点：本章主要介绍了土地增值税、房产税、契税三大税种的税收筹划方法，并以房地产业为专题，阐述了房地产业如何运用开发模式降低税负。 第一节 土地增值税税收筹划 第一节 土地增值税税收筹划 一、土地增值税基本税收规定 （一）征收范围 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 （二）计算方法 1.土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定税率计算征收。 2.增值额 纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。 3.房地产转让收入 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第一节 土地增值税税收筹划 4.计算增值额的扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 5.?土地增值税实行四级超率累进税率 (1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 (2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 (3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 第一节 土地增值税税收筹划 (三)土地增值税免征收入 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 (四)征收方式 如下情形应按照房地产评估价格计算征收： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第一节 土地增值税税收筹划 (五)其他注意事项 1.取得土地使用权缴纳的契税可加计扣除 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。 第一节 土地增值税税收筹划 2.转让旧房时加计5％扣除的年度规定 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号) 、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]2l号) 规定：“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。 案例：某单位2010年3月有一旧房出售，在缴纳土地增值税时无法取得评估价格，但保有购房时的发票，购买日期为2000年5月，根据财税[2006]21号规定，可以按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算，请问这个年度是按11年还是10年? 根据上述规定，企业2000年5月购入房产，2010年3月出售，开具售房发票时已满9年零10个月，超过6个月，可以视同一年，应按10年计算。 第一节 土地增值税税收筹划 二、合作建房后转让土地增值税如何筹划 （一）基本税收规定 根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)对合作建房的征免税问题作出规定： 1.一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税； 2.建成后转让的，应征收土地增值税。但该文件对合作建房建成后转让应如何征收土地增值税没有明确规定。 本文结合案例，试提出如下解决思路。 第一节 土地增值税税收筹划 （二）案例分析 A公司于2009年1月与B房地产公司签订合作开发一所商务大厦的协议。协议约定，A公司提供土地使用权，B公司提供资金，项目建成后双方四六分成。2011年2月，项目竣工验收，双方分得房产后1年不到即分别对外出售。 已知A公司该项目的土地受让成本为30000万元，B公司投入资金40000万元。2011年2月，商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万元，A公司分得房产出售收入为65000万元，B公司分得房产的出售收入为75000万元。请问，对于合作建房双方，该如何征收土地增值税? 第一节 土地增值税税收筹划 1.筹划思路 如何计算征