第四章房地产投资分析详解.pptVIP

将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中， 即形成临界点分析的图解： 收入成本 0 亏损区 Q0 产量Q E S 盈利区 C CV CF 注：C为总成本；CV为可变动成本；CF为固定成本；S为销售收入；Q为产（销）量 （2）敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。 敏感性分析的一般步骤是： 确定影响因素 确定分析指标 敏感性分析计算 敏感性分析包括单变量敏感性分析和多变量敏感性分析，单变量敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。 下面是某项目的单变量敏感性分析表和分析图，依次设定售价、单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。 4.5.2 风险分析 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益 的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性4个方面。 通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目 均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项 目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。 风险分析的过程主要包括风险辨识、风险估计、风险评价三 个阶段。 风险分析的主要方法是概率分析法和蒙特卡洛分析法。 （1）概率分析法 概率分析的步骤 概率的确定方法 客观概率是在某变量过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得出的。 主观概率是指决策者不以对过去数据的客观分析为基础,而以某种主观判 断来确定预测对象在未来会发生的各种可能性的方法。 注意：由于房地产投资项目评价中常常缺乏足够的历史统计数据，因而大部分都不能通过客观概率来表达，在实际工作中多使用主观概率。 例如，已知某地区房地产开发项目的工程发包价和建造成本自1985年～2000年的变动情况，通过归纳后，预测2001年～2005年间承包价的上涨率大约为每年8%，建造成本的上涨率大约为每年6%～7%。 在此基础上进一步分析了2001～2005年间该地区房地产开发项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如下表所示。此种分析所得即为主观概率。 （2）蒙特卡洛法 蒙特卡洛法也叫模拟抽样法，借助于真实分布中的抽样来模拟一个 房地产投资全过程，使模拟系统中的各个经济变量及时间与过去的实际 情况相对应。 蒙特卡洛法的实施一般分为三个步骤： 蒙特卡洛法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变 化的概率。 §4.6 房地产投资决策 4.6.1 投资方案分类 投资方案的类型很多，根据多个方案之间的经济关系，可以 分为互斥方案、独立方案和混合方案等三类。 互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案就必须被排斥的一组方案。 独立方案是指一组互相独立、互不排斥的方案。 混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。 4.6.2 方案的比选 （1）方案比选中常用的分析指标 差额投资收益率（△R） 差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额，也叫追加投资收益率。其表达公式为： 式中：△R为差额投资收益率；C1、C2分别为两个比较方案的年经营成本；I1、I2分别为两个比较方案的总投资。 差额投资回收期（△P） 差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为： 式中：△P为差额投资回收期；I1、I2分别为两个比较方案的总投资；C1、C2分别为两个比较方案的年成本。 净现值（NPV） 净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。其表达式为： 式中：NPV为净现值；CIt为为第t年的现金流入量；COt为第t年的现金流出量；t为项目计算期（t=0，1，…，n）；i为行业或部门基准收益率或设定的目标收益率。 如果判断项目的可行性，则NPV≥0的拟建方案是可以考虑接受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优选方案。 净现值率（NPV） 净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。由于用净现值指标进行多个项目的比选时，没有考虑各个项目投资额的大小，因而不能直接反映资金的利用效率。 式中：NPVR为净现值率；NPV为净现值；Ip为投资现值。在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。 差额投资内部收益率（△IRR） 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为： 式中：△IRR为差额投资内部收益