商品房交易费者权益保护问题研究.docVIP

商品房交易中消费者权益保护问题研究 摘要：商品房消费是消费者一生中最基本也是最重要的消费。然而在商品房买卖活动中，经营者与消费者之间存在严重的信息不对称等问题，商品房消费者的权益比其他商品消费者的权益更容易受到侵害，不能够得到及时的保护和救助。因此需要完善消费者权益保护制度，扩展商品房消费者权利种类、建立商品房市场信息披露制度、加大对商品房虚假广告的处罚力度等。 关键字：商品房交易 权益保护 信息披露制度 随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种的商品在生活消费中的地位日渐重要。房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，应当受到法律的优先保护。房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点，住房制度改革的目的之一便是促进住房的商品化，而居民又是住房消费的主力军，有关消费者权益保护的法律和政策不能无视住房消费这一市场。商品房消费者的”。“消费者权益不是一项权益，而是一束权益，是法律对作为弱者的消费者的一种保护”。因此，界定消费者的范围首先必须是以生活消费为目的。商品房消费者应当是为了生活需要而购买和使用商品房的居民。“商品房消费者是一类特殊的消费者，是购买使用商品房、接受相关服务，并且不以盈利为目的转售于他人的人”。当下商品房购买者的目的主要有两种：一种是为了居住目的而购房，另一种是为了投资升值而购房。如果消费者购买商品房是为了赚取利润，严格意义上说，虽然不能成为商品房消费者，但是，又和商品房经营者相比仍然缺乏经营性，加上主观意思无法明确确认，所以应受《消费者权益保护法》的保护。 （二）商品房消费者权益保护的必要性 随着我国住房商品化改革的推进，相对于开发商而言，商品房消费者的弱势地位尤为明显。社会和谐的因素有很多，商品房消费者的权益是否得到有力保护直接决定了我国社会是否处于和谐的状态。我国的房地产价格不断攀升，城乡居民购买力却不断下降，这直接影响到中国经济能否保持持续增长的趋势。房地产市场的暴利追求，使开发商为了获取自身利益，因此不惜牺牲广大商品房消费者的权益，更不惜破坏社会的公平正义。当广大百姓的利益经常掠夺和损害时，社会不稳定因素也随之增多，各方面矛盾也将激化。 商品房消费者权益受损现象及成因 （一）商品房消费者权益受损现象 因商品房买卖而引起的消费者与开发商之间的纠纷屡屡发生，而且通常往往是消费者的权益受到损害。“普通消费者与法人团体相比，无论是经济实力、联合程度、技术和信息还是消费认知能力、诉讼能力等诸多方面都很难与强大的经营者相匹敌”。 商品住房现在已成为消费者投诉热点中的难点问题，因其标的额大、“地方保护”明显，依靠消费者自身的力量解决起来非常困难。而久拖不决，常常引发几十、上百甚至几百人的群体投诉。据全国各地消费者协会上报统计数字显示，年受理房屋建材方面的投诉为件，比 年的件增加 件，增幅达到 （其中质量问题件、计量问题 件、虚假广告件）；年件，比上年增加 （其中质量问题件、计量问题件、虚假广告件）；年件，比上年增加 ％（其中质量问题 件、计量问题 件、虚假广告 件）；年关于房屋建材的投诉达到件（其中质量问题件，计量问题件，虚假广告 件，），其中房屋投诉为 件，比去年上升了。”。普通消费者一般不具备这些全面的专业知识，因此无法与强大的开发商抗衡。 由于商品房消费者历来处于劣势地位，致使消费者在购房时很大可能的遭受盗权益损害。 商品房预售阶段 在商品房预售合同中经常存在不公平条款，就是俗称的“霸王条款”。合同条款绝大多数都是由经营者拟定的，购房者几乎没有机会与之平等协商。《合同法》第39条规定：“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立时未与对方协商的条款”。由此可以发现，格式条款对购房者极为不公平。 “购房人和开发商在经济实力、信息掌握能力上的悬殊差距，决定了购房者处于明显的弱势地位，其权益易受到侵害”。因此，购房者在签订商品房买卖合同应特别注意开发商不承担责任的条款，保护好自己的合法权益。 2、商品房交付使用阶段 这一阶段产生的纠纷当数商品房买卖纠纷中最多的部分。 第一，开发商延期交房。开发商延期交房实际上是开发商未按照商品房买卖合同所约定的时间将房屋交付给购房人。此时开发商应承担违约责任。在实际生活中，开发商总是以不可抗力作为推脱延期交房违约责任的理由。 第二，商品房面积纠纷。在商品房的买卖中，商品房实际使用面积总是与合同不符。最常见的商品房销售面积的差异原因之一就是在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，重复计算共有面积。 第三，房屋质量问题。作为一件商品，消费者最关心的是其房屋质量问题。但是，少数房地产商将开发成本降至不能保证质量的地步，以次充好，严重损害了购房者的利益。对于这类质量问题，房地产开发商应该对购房人承担法律责任。“房屋建筑工程在保修范