房产交易税费及税务策划程序介绍.ppt

2.3 单位二手房交易税费汇总 营业税：以销售收入减去购买房屋的价款后的差额计征，税率：5%； 城建税：按实缴营业税的7%； 城镇教育费附加：按实缴营业税的3%； 地方教育费附加：按实缴营业税的2%； 印花税：转让价格的0.05%； 土地增值税：土地增值额为依据，累进制，30%-60%的增值税率 契税：自治区减免 非房地产开发公司转让二手房所涉及税费包括： 三、房产交易税务筹划 3.1 个人二手房交易避税方法及风险 出发点:个人住房满5年，免营业税及附加 5.6% 避税方法：先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款。 双方约定，等房子满5年再去办理过户手续，以此规避税费。 专家评论：潜在风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才发生法律效力。 以先签合 同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。 策略一：先签合同后过户即“以租代售” 3.1 个人二手房交易避税方法及风险 出发点:个人所得税和营业税的计税基数大小影响税金 避税方法：双份合同，价格较低者用于交税和过户 专家评论：此种方法最为常见，但买房人再次将房子转让时，将面临问题：由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴；买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。将来监管会很严格，如北京。 策略二：阴阳合同 3.1 个人二手房交易避税方法及风险 出发点:个人住房满5年，免营业税及附加 避税方法：买卖双方签订买卖合同后，暂不过户，签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押 (典当)给买家，并办理抵押登记，没有买家同意卖家无权再次处置；5年期到后，再办理过户手续。 专家评论：无法办理按揭，只能一次性付款。 策略三：抵押典当 3.1 个人二手房交易避税方法及风险 出发点: 赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易， 一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按 4%的税率纳契税，赠与方和受赠方须 各缴纳0.05%的印花税，单位赠与房屋须缴 5.55%的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。 避税方法：签订赠与合同后公证。 专家评论：最大的风险是业主在“交易”之后，有可能收不到房款。因为“买方”(受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款。同时，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，因此不能办理按揭贷款业务的。 策略四：假赠与真买卖 3.1 个人二手房交易避税方法及风险 出发点: 个人转让自主并家庭唯一一套住房，营业税减免。 避税方法：离婚交易完成复婚。 专家评论：不复婚，夫妻共同财产纠纷。 策略五：假离婚 3.1 个人二手房交易避税方法及风险 出发点:个人住房满5年，免营业税及附加。 避税方法：签订交易合同后，不过户，办理合同公证，5年期满后再过户。 专家评论：由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。如果卖方挂失房本，最多半年，又可以出新房本了，对买方没有保证。买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。 策略六：先公证后过户 3.2 企业二手房交易避税方法 股权转让方式 资产作价出资方式 个人房产交易避税方式部分 -The End- 谢谢各位 拉萨市房地产交易市场 * 房产交易税费及税务策划 西藏产权交易中心 拉萨房地产交易市场专业阶段系列培训四： 目 录 一、税收基础知识 二、房产交易税费与核算算 三、房产交易税务策划 四、土地交易税费及避税策略 第一节 税收基础知识 第一节 税收基础知识 税收是国家公共财政最主要的收入形式和来源。税收的本质是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制取得财政收入所形成的一种特殊分配关系。 具有强制性和义务性。 第一节 税收基础知识 1.1 分税制改革 第一节 税收基础知识 1.1 分税制改革 1993年7 月23日，朱镕基来到全国财政、税务工作会议，对所有参加会议的人员说：“ 在现行体制下，中央财政十分困难，现在不改革，中央财政的日子过不下去了。目前中央财政收入占全国财政收入的比重不到40% ，但中央支出却占50% 多，收支明显有差额，中