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济南世茂国际广场竞争楼盘调研报告 一、绿地普利中心 二、华强广场 三、玉兰广场 四、银座中心 五、鲁商国奥城   楼盘目录 绿地普利中心 项目概况 开发商：上海绿地集团山东置业有限公司 项目占地面积59000㎡，总建面积200,000㎡ ，位于共青团路以北，顺河高架桥以东 规划有商铺、写字楼，总层数60层，建设高度达300米的超高层建筑，建成后将成为济南的第一高楼（已被刷新）。1-5F及裙楼公园的商业区，6F-30F的办公区，32F-56F的公寓区，57—60F的星级会所 写字楼产品 最新规划3-56层为办公区写字楼，取消32F-56F公寓区的规划设计（公寓产品面积较大，蓄客情况较差）；标准层单层面积约2000平米，划分为12间，面积分别为116、120、395平三个面积，得房率60% 价格：2万（3F）-2.6万（30F），优惠方式未定，整层起售，现阶段积累30层以下客户 装修标准：装修，具体未定 开盘时间：计划7月份开盘 电梯：配置26部6米/秒的国际一线品牌高速电梯，采用目的楼层引导系统，按商务、公寓、酒店、住宅分多台低区及高区电梯、一站式直通天梯、多部货梯、穿梭梯及层间梯，从地面到云端仅需几十秒 商铺产品 项目商铺约4万平米，由6座独立3层商铺及塔楼裙楼部分组成，自持物业约3.2万平米，可售物业约0.8万平米 5座可售商铺均价5.5-7.5万/㎡ ，为一拖三式布局，采用整栋销售原则，面积分别为1200、1200、2000、2000、2600平米，一层得房率80%，二三层得房率60%，商铺主体现已封顶，正在做外立面施工 对客户经营业态要求较高，要求中高端品牌，在客户签约前与集团招商部进行经营业态的沟通，采用返租的销售模式，签约十年，租金分别是6元（前4年）、7元（3年）、8元（后3年） 自去年7月蓄客至今共售出3800平米，销售额约2亿，成交单价5.6万/㎡ 3、优劣势分析 优势 开发商品牌及实力较强 处于传统商圈位置，地理位置优越，交通便利 济南市区第一高，标志性建筑 外立面造型新颖,吸引有实力的企业入驻 纯写字间，办公氛围优越，4.2.米层高,舒适度高 前期宣传到位，倍受市场关注 劣势 交通拥堵，上下班高峰期不便利 车位配比少，满足不了客户需求 写字间公摊大，达40%，利用率低 客源群体有局限性,销售周期长 户型设计不合理,不便于充分利用 占地面积：30013.5㎡，约45亩 地块竞拍价：6.57亿，溢价4.19亿，约合1459.35万元/亩 楼面地价：3980.03元/㎡ 建筑面积：223115.83㎡，地上159867.74㎡，地下58045.22㎡ 容积率：地上5.5 ，地下1.41 物业组成：1栋高层甲级写字楼（58231.36㎡）、4栋高层公寓（60837.6㎡）、4层商业（约60000㎡） 车库及设备用房：49671.74㎡ 停车位：共计1737个，其中地上239个、地下1498个 写字间产品解读 单层面积：2000㎡ 分 摊：35% 层 数：33层 户型范围：116-270㎡ 总套数：268套 开盘时间：预计2012年6月开盘（认筹交10万元） 交房时间：2012年12月 户型：4-31层，层高3.9m；32-33层，层高7.8m 大 堂：大堂挑高17.5米 电 梯：10梯10户 其 他：东部顶部有高16m、宽48m的LED屏 物业费，15元/月，包括空调费和物业费，6.6元/月物业费，8.4元/月空调费（3.3元取暖和5.1元制冷）写字间 每层有两个卫生间，男（4）女（4）各一个 装修标准：毛坯，公共走廊及大堂精装。 客户群体分析 山大科技市场的业主，以及中小型或者成长型电子类企业 刚刚进驻山东的以及想在山东发展的电子类大企业，不乏很多投资的公司 周边医院、银行及固定办公人群以及有投资需求的项目周边的人群 在股票、期货、基金市场的潜在客户转向华强的办公式公寓 优劣势分析 优势： 公寓面积小、适合投资，38—60平米之间 准现房，今年十月份交房B、C、D、E 标准层580平米，4梯12户，舒适度高 写字间大堂挑高17.5米，十梯十户，提高了办公效率 优劣势分析 劣势： 层高低2.9米，公摊32%，装修标准低 地处济南传统交通拥堵区域 业态非常单一，主要以专业科技市场为主，局限性非常大， 以华强为品牌的写字楼，无法融合多种行业的办公中心，兼容性很差 从济南市长期规划来看，该地区未来十到二十年内不是济南市重点的对象，未来发展空间比较狭窄，政府参与度不高 从营销策略