房地产估价程序介绍.ppt

房地产估价 房地产估价程序 1、合法原则要求房地产估价应以 估价对象的合法权益为前提进行。 2、合法权益包括： A:合法产权 B:合法使用 C:合法处分等方面 D: 其他方面 【1】土地权属证书有： 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种 【2】房屋权属证书有： 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》 例如，如果城市规划规定了某宗土地的 用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那 么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符 合这些规定为前提。 处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、 抵债、赠与等。 例如，评估政府定价或政府指导价的房地产， 应遵循政府定价或政府指导价。如房改售房 的价格，新建的经济适用住房的价格， 第一节 房地产估价概述 七、房地产估价的必要性 （五）房地产征收和征用的需要 （六）房地产分割的需要 （七）房地产损害赔偿的需要 （八）房地产税收的需要 （九）房地产保险的需要 （十）房地产争议调处和司法鉴定的需要 （十一）企业有关经济行为的需要 （十二）房地产管理的需要 第二节 房地产估价的原则 (1)合法原则； (2)最高最佳使用原则； (3)替代原则； (4)估价时点原则； (5)公平原则。 在具体估价作业中应当 遵循的原则 第二节 房地产估价的原则 一、合法原则 A:在合法产权方面，应以房地产权 属证书和有关证件为依据： B: 在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。 C: 在合法处分方面 应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。 D:在其他方面，如评估出的价 格必须符合国家的价格政策。 第二节 房地产估价的原则 二、最高最佳使用原则 最高最佳使用必须符合4个标准： (1)法律上许可， (2)技术上可能， (3)经济上可行， (4)价值最大化。 最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。 最高最佳使用具体 包括3个方面： (1)最佳用途； (2)最佳规模； (3)最佳集约度。 * * Real Estate 房地产估价概述 房地产估价 房地产估价的原则 房地产估价原则与业务 第一节 房地产估价概述 一、房地产估价的概念 房地产估价：房地产估价人员根据特定目的，对特定 房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断 并提供专业意见的活动。 1.非专业估价与专业估价 非专业估价 是一般人对经济物品的价格或价值的估计，不论这个结果是否能获得人们的认可。 专业估价 是一种提供专业意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业活动，它是一种职业和行业。 第一节 房地产估价概述 要对估价的过 程和结果负责， 承担相应的 法律责任 要向委托人收 取一定的服务 费用，是一种 有偿服务 结果较科学、 准确、客观， 具有社会公 信力 采用科学的 方法，经严谨 分析、测算 和判断得出 由专门知识 和经验、取得 相关资格的专业 人员完成 专业估 价特点 第一节 房地产估价概述 二、房地产估价的本质 房地产 估价 本质 是评估房 地产的价 值而不是 价格 是模拟市 场定价而 不是替代 市场定价 是提供价 值意见而 不是作价 格保证 估价有误 差但误差 应在合理 范围之内 既是一门 科学也是 一门艺术 第一节 房地产估价概述 二、房地产估价的本质 尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格原因是为了避免与政治经济学中价值概念产生混淆和误解 是评估房地 产的价值而 不是价格 房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来 第一节 房地产估价概述 二、房地产估价的本质 是模拟市场定价而 不是替代市场定价 估价专业意见分类： 　　咨询性或参考性意见－为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品 　　鉴证性或证据性意见－为第三方使用而提供的估价，属公共产品 　　鉴证性或证据性作用的估价所承担的法律责任，一般要大于咨询性或参考性作用的估价 　　承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外（有举证责任） 是提供价值 意见而不是 作价格保证 第一节 房地产估价概述 二、房地产估价的本质 ① 由于信息的不完全与不确定