房地产开发各种商业模式—万科中海富力等决策情报P程序介绍.ppt

指南二：熟知现代董事长需具备的九大素质 七种类型 穷则变 变则通 ——商业物业变现模式解析 一、整体持有模式 物业类型： 别墅 花园洋房 建筑类型：叠拼别墅 均 价：9300元/平方米 占地面积：37152平方米 建筑面积：45944.50平方米 容 积 率：1.24? 绿 化 率：35%? 开盘时间：2006年8月12日 入住时间：2007年9月30日 总 户 数： 五期11栋5层叠拼别墅共213户 停 车 位：256个，首层复式送车库 车 位 比：1：1 项目地址：北京昌平区回龙观龙城花园 开 发 商： 北京昌信回龙园别墅有限公司 建筑设计：北京三磊建筑设计有限公司 景观设计： 北京匡形规划设计咨询有限公司 第一部分：项目开发背景 一、区域价值评估 龙城花园(龙邸)地处八达岭高速路8出口，距北三环也仅有16公里。除八达岭高速路外，北侧的北青路、京包路都可以快捷地到达上地、中关村腹地。区域的环境十分优美，非常适合人居。 1、区域房地产市场现状 昌平八达岭别墅区已聚集了三十余家别墅项目，在售的观山悦、园墅等项目也处于热销中。目前，八达岭昌平别墅区平均销售价格已经达到10000元/平方米。 2、区域竞争楼盘状况 昌平八达岭板块一直北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，产品都以高档的别墅的形式引领市场，主要有独栋和双拼的形态。园墅利用50％的原生林地造园，创造美好居住环境。怡泽家园和保利垄上都引温泉入户。宽HOUSE面宽增加到7.5-11.2米，实现最大化迎阳面。 3、区域房地产市场发展前景 预计07年昌平区域别墅开盘量将达100万平米左右。随着奥运会的临近，将带动经济发展带北移，区域别墅升值潜力仍不容小觑。伴随着别墅内外环境大幅改善，该别墅区的市场价值将重新被国内外人士认识。 第二部分：项目总体开发策略 一、项目总体开发理念 龙城花园 “龙邸”延续发展低密度住宅的路线，北美风格结合东方大面积斜屋顶的造型，对建筑横向线条的强调使得建筑整体张弛有度，整体设计 二、项目发展定位 1、目标客户定位 龙城花园“龙邸”的客户大多来自于京北亚奥、上地中关村区域，并选择将龙城花园作为自己的生活第一居所。 2、从客户个性特点分析 目标客户个性特点是不事张扬，对自身能力相当自信，受过高等教育，以东方的精神涵养自身，以西方科学了解和改变世界。与当下社会浮躁和狂热保持冷静态度。 3、从地段上划分 主要在八达岭高速公路以西，北青路以南，北京市在这个区域里边，从整个客户趋向来讲没有太大变化。 4、从客户整体的工作来分 主要是京北亚奥、上地中关村区域高科技，高知识人群为主，包括一些龙城酒店的常客。 3、项目SWOT分析 （1）优势 地段优势 昌平八达岭板块一直北京房地产市场上高档别墅聚集的区域。凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展。交错的交通将京昌沿线，特别是沙河板块与奥运村、中关村紧密相连，吸引并成为这两个区域具备别墅消费能力人群的置业首选。 配套设施优势 龙邸与五星级酒店为伴，是五星级酒店别墅区，周边还有龙城高尔夫练习场、北京农学院、美廉美超市、京客隆超市、北大国际医院等等。 文化气息优势 区域周边文化气息良好，北京大学法学院、华北电力大学，北京农学院仅举步之遥，小区还配套英才幼儿园龙城园。 开发优势 龙邸”是龙城花园的最后一块建设用地，也正是因为如此，龙城花园的开发商在做五期“龙邸”项目上，倾注了十余年的别墅开发经验，力图创作出一个完美的收官之作。 （2）劣势 项目位于北京北 五环至六环之间，离北京的CBD区域还有一定的距离，对于需要依靠公共交通的业主来说，则略显不便。龙邸的公交线路情况以郊区线和西部、北部线为主，尚不是十分发达。 （3）机会点 2008北京奥运会带动整个经济带北移，更成为激活该区域别墅价值的重大利好，该区域将会有更好得发展前景，从而拉动对房地产的需求进而牵引房价的上涨。 （4）威胁点 项目的板块也是高档别墅聚集区域。随着新项目的不断增多，老项目持续放量，该区域的市场竞争将日趋激烈，现有的和将来建设的同档次项目会对项目构成威胁。 第三部分：项目规划设计 一、项目总体规划设计 龙城花园五期 “龙邸”占地面积37152平方米，总建筑面积45944.50平方米，产品形态是叠拼别墅，发展低密度住宅的路线，在产品细节的塑造上，在细节上实行不懈追求。 真正的人车分流 四重院落 沉静大宅 亲地理念 过渡空间 阳光生活 二、园林景观设计 小区园林以自然山水为基本形式，并力求自然与人工巧妙地、完美地结合。社区内五条园林