重庆新东福别墅营销企划案》讲述.doc

前言 目录 一. 重庆别墅市场调查与近似楼盘分析 5 （一） 金果园别墅商务区 5 （二） 玫瑰山庄 7 （三） 加拿大国际花园 7 （四） 怡丰花园 9 （五） 翠湖山庄 9 （六） 大帝花园 11 （七） 黄金堡 12 （八） 珠江花园别墅 13 （九） 近似楼盘分析 13 （十） 结论 18 二. 别墅区域市场分析 19 （一） 区域良性及优势利用 19 （二） 区域抗性及其规避 19 三. 目标市场（目标消费群）分析 20 （一） 基本状况 20 （二） 家庭状况分析 20 （三） 阶层心理分析 21 （四） 文化心理分析 21 （五） 生态心理分析 21 （六） 信息处理分析 21 四. 别墅产品建议及营销卖点预埋 22 （一） 建筑 22 （二） 环境 22 （三） 智能化建设与安防系统建议 22 （四） 交房标准确定 23 五. 案名、分区与分区案名 23 六. 别墅产品质素分析与定价系数设置 24 （一） 新东福别墅的产品（良性）优势分析 24 （二） 新东福别墅产品抗性分析 25 （三） 户型特征分析 25 （四） 景观与环境 28 七. 别墅定价 29 （一） 定价原则 29 （二） 定价依据 29 （三） 基价确认 30 （四） 定价系数设定 30 （五） 定价表（暂定） 31 （六） 付款方式 34 八. 项目营销推广与广告表现中心思想 35 （一） 中心是营造别墅的高档与高尚形象 35 （二） 别墅生活的健康引导与物质必备条件 35 （三） 开盘期营销工作要点 35 九. 别墅工程进度（截止2月底）与3-8月计划 39 十. 别墅销售策略、入市姿态及推广节奏 39 十一. 营销架构完善及销售体系完善 41 十二. APEX营销顾问服务范畴与现场销控人员职责描述 42 （一） 阿佩克斯营销顾问服务范畴 42 （二） 阿佩克斯销售顾问服务现场派出人员工作要求（二零零零年二月二十一日制定并执行） 43 十三. 媒介传播目的 43 十四. 诉求与传播 44 （一） 传播策略 44 （二） 传播计划 45 （三） SP活动 46 （四） DM直邮活动 46 （五） 广告表现构思（以开盘阶段为主，其它视情况另案计划） 47 十五. 开盘期（4月-5月）媒介传播通（回）路设置与制作方案 48 （一） 传播通（回）路设置 48 （二） 媒介组合 49 （三） 企划表现及制作方案 51 （四） .新闻炒作——别墅推广的重头戏。 54 十六. 项目工作内容与资费 55 附件一：新东福花园别墅开盘准备工作计划日程安排与配合实施要求 56 附件二：重庆阿佩克斯地产顾问“新东福”营销顾问服务体系 56 附件三：重庆APEX公司业务架构框图 57 附件四：重庆APEX公司全程企划工作流程图 58 重庆别墅市场调查与近似楼盘分析 金果园别墅商务区 金果园别墅商务区是由金弓集团投资开发的大型涉外公建项目，占地77亩，位于石桥铺高新技术开发区内，北邻彩电中心，东邻南方花园，相距均不到百米，西面与68亩渝高草坪花园隔街相望，南距成渝高速公路入口不足300米。 金果园号称为首家别墅商务社区，由独立式、连排式别墅和复式综合商住楼组成，整体外型风格为欧洲古典式；结构为现浇框架式结构，抗震7级，大开间设计；外墙采用抗酸雨、防裂涂料及饰面钢砖；小区绿化率达45%， 别墅单户有100-250平方米的私家花园，春红秋绿均由发展商代为培植；园区配设有总面积达13000平方米的大型地下车库，别墅单户附设22-45平方米的私家车库；园区已建成标准网球场和游泳池以及大型综合性室内健身房并设有干洗中心、阅览室、邮局、诊所、银行、多功能商务中心等配套设施；园区供水为双回路供水，供电设5000伏安开闭所，自备发电机组及高位水箱，实现24小时供水供电；安防为24小时红外线监控和保安巡逻， 物管公司提供星级物业管理并已通过ISO9002国际质量管理体系认证，设24小时酒店式总台服务，物管收费标准为1、3元；另每户预设有INTERNET专供线同时每户预埋IDD国际直播电话线不少于两门。 金果园的别墅户型由A、B、C1、C2四种户型组成，其中 A型为独立式商务别墅，总面积为759、64平方米，三楼一底，每层透风空间高达3、3米，楼道宽1、2米，每户包括204平方米的半地下层及47平方米的顶层储物阁楼，独立拥有250米的私家花园及46平方米私家车位，其中一层有2米宽的门廊及113、22平方米的前庭，二层、三层均有85平方米的露台并配古典雕花栏杆（二层一个、三层两个共三个露台），三层另有全开式观景窗设计； B型为连排式商务别墅，中间一户面积为612、75平方米（三楼一底），其余两户为454、78平方米（两楼一底），层高3、3米，一层有170平方米私家花园，1、3米宽