南港新城项目策划书讲述.pptVIP

目录 第一章 前言 第二章 项目开发经营环境分析 第三章 区位条件分析 第四章 项目定位 第五章 项目建设规划及进度安排 第六章 项目财务分析 第一章 前言 一、项目概况 （一）项目名称 南港新城 （二）开发建设单位 中国中铁置业集团有限公司 （三）项目背景 广西南宁市GC2010-037地块北际路二轻构件片区旧城改造一期工程 项目为住宅楼，商业楼，小学，两所幼儿园，公共设施 地图 （五）项目建设规模和建设内容 项目位于永和路东面，项目实际出让用地由6宗地组成。实际出让用地总面积为178844.71平方米（折合268.27亩） 第二章 项目开发经营环境分析 一、项目所在地房地产市场发展情况 （二）南宁市房地产发展状况 1、南宁市房地产开发基本情况分析 十一五期间，南宁市经济将继续以较快的增速发展，到２０１０年，南宁市生产总值力争突破１０００亿元；人均生产总值比２０００年翻１．５番；工业总产值突破１０００亿元，年平均增长１９％；工业增加值、财政收入、全社会固定资产投资、外贸出口总额比２００５年翻一番。经济结构方面，工业支柱地位得到提升，新兴服务业较快发展。期末三次产业比重调整到１２．２０％∶３６．５０％∶５１．３０％。 作为一个关联度很高的行业，房地产行业在未来相当长时间内对南宁的经济依然有相当大的拉动作用。此外，“十一五”期间，南宁市的城市化依然面临较大的压力，房地产业有其存在的必要性，在城市化发展进程中起着关键性的作用，具有较大的发展潜力。在南宁市整个城市发展过程中，房地产行业对新区建设和旧城改造起到了功不可没的作用。 同时，南宁市提出，力争到2010年，城市居民人均住房使用面积达到22平方米左右，基本实现全市90％左右的居民拥有成套住宅。 我们坚信房地产业在南宁市“十一五”规划甚至更长远的时间内依然会保持平稳增长的态势，对南宁市整个经济发展起到重要的推动作用。 2、南宁市房地产市场供给分析 . ● 如上图所示，供应线和成交线最明显的差异在于：5年来供应线保持了相对平稳的增减态势，而成交线则起伏动荡明显。 . ● 近5年来南宁市供应量情况：06-10年度的商品住宅供应量除受08下半年全球金融危机影响而导致09年供应量有所下降外，供应市场整体呈现缓步上升的趋势，这在很大程度上表明了开发商对地产市场抱着较为乐观的心态，从而推动供应市场的进一步繁荣。 . ● 近5年来的市场需求情况：不供应市场相对应的需求市场则在这个五年时间段中呈现出较大的波动：06-07年为房地产大步前迚的阶段，虚假的繁荣导致了07年成交量同比增长了25%；而受全球金融危机的影响，房地产市场整体萧条，南宁区域08年成交量同比下跌37%，处于近五年成交量的最低值；受08年金融危机的抑制，09年下半年大量刚需释放， 09年成交量同比上浮84%；10年的房地产市场为宏观调控政策年，受大小政策的调控，投资需求大大受到限制，从而导致10年年度成交量下跌40%。 . ● 供求关系：可以将近五年来的供求关系氛围两个阶段：一是2006年至2007年阶段为供应稍微不足，供求关系整体较为平均，与供求处于正比关系；二是2008年至2010年阶段供求处于反比阶段，与两者间有较大的差距。 . ● 2010年供求及存量：受宏观调控政策影响，在2010年新增供应量达到五年来的新峰值时，年度成交量仅为416.3万，为五年来倒数第二，整体市场供进过于求。以2010年度新增供应量及成交量的比差为2011年的市场留下了146.22万平方米的存量。 3、南宁市房地产市场需求分析 4、南宁市房地产市场价格分析 第三章 区位条件分析 一、项目的区位调查 （一）项目周边基础设施调查交通情况等 东面:北际南路; 南面:用地边界 西面:永和路 北面:北际路; 二、项目周边主要竞争物业分析 通过对项目开发的主要竞争对手的竞争楼盘分析，了解项目主要竞争对手的楼盘规模、销售价格、市场反应等，同时了解竞争对手的营销策略及其目标客户群，为确定本项目开发的竞争策略提供依据。 附近楼盘简况 三、项目的SWTO分析 （一）项目情况 项目位置：永和路东面 项目面积：178844.71平方米/268.27亩 容积率：＞4.0且≤5.0 建筑密度：＞20%且≤28% 绿地率:＞25%且≤30% （二）项目SWTO分析 1、优势 1）.土地成本低，价格可塑空间大 2）. 中大公司在房地产开发方面有丰富的经验 3）. 地段发展潜力较大 4）. 绿化率高，设计合理 2、劣势 1）.土地利用，不规则 2）. 项目开发周期长 3）. 项目处于开发初期，周边生活服务配套设施不完善 4）. 交通不方