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摘 要
房地产业是国家的重要产业，房地产业的发展与经济发展、社会稳定、民生改善和百姓安居乐业等密切关联。因此对房地产业进行调控是十分重要的也是十分必要的。
狭义上讲我国从1998年开始进行房地产业宏观调控，从政策扶持到政策抑制，大致经历了5个阶段，而这5个阶段中所采取的调控手段对房地产业的发展产生了不同的影响，推动了房地产业平稳、健康、有序发展。
世界多国房地产业调控的实践表明，房地产业不能只依靠市场进行调控，必须将宏观调控与市场调控相结合，针对房地产市场的不同问题，从多方面、多角度进行宏观调控，才能促进房地产业健康、有序地以良好态势发展。
最近十年来，中央政府就房地产市场健康发展、调控房价、调整住房供应结构等方面出台了几十项宏观调控措施，甚至是行政措施。但从实际结果来看，效果不佳。分析原因，主要是地方政府认识有误、市场管理体制不健全和土地管理中存在弊病这几大问题。
在房地产业宏观调控中，进一步做好完善土地管理制度、科学合理使用土地，促进房地产业多元化发展、加强保障性住房建设，降低空置商品房数量、促进房地产价格回归，创新融资方式、发展多元化投资等多方面的工作，对于落实十八届三中全会精神，实现我国房地产业全面、协调、可持续发展，将会起到重要推动作用。
关键词：房地产；调控；土地；发展
目 录
第 1 章 前言………………………………………………………………………………1
第2章 我国房地产业宏观调控历程及现状……………………………………………2
2.1 我国房地产业宏观调控重要性……………………………………………………2
2.1.1 宏观调控可以实现房地产资源的优化配置……………………………………2
2.1.2 宏观调控可以促进房地产业的可持续发展……………………………………2
2.1.3 宏观调控可以推动房地产市场的规范运行……………………………………2
2.2 我国房地产业宏观调控历程………………………………………………………3
2.2.1 自发发展阶段（1998-2003年）………………………………………………3
2.2.2 政策扶持阶段（2003-2005年）………………………………………………3
2.2.3 政策调控阶段（2005-2008年）………………………………………………3
2.2.4 政策刺激阶段（2008-2009年）………………………………………………3
2.2.5 政策严厉调控阶段（2010-至今）………………………………………………3
2.3 我国房地产业调控手段分析………………………………………………………4
2.3.1 保障房对市场供求的影响………………………………………………………4
2.3.2 限购对市场供求的影响…………………………………………………………5
2.3.3限贷对市场供求的影响…………………………………………………………5
第 3 章 国外房地产业调控经验借鉴……………………………………………………6
3.1 结构合理房价稳定的德国房地产业………………………………………………6
3.1.1 德国房地产业调控手段…………………………………………………………6
3.1.2 德国调控模式的启示……………………………………………………………9
3.2 频繁政策干预的韩国房地产业…………………………………………………10
3.2.1 韩国房地产业调控历程………………………………………………………10
3.2.2 韩国政策调控的启示…………………………………………………………12
第 4 章 我国房地产业调控中的问题及原因 …………………………………………13
4.1 地方政府存在认识误区…………………………………………………………13
4.1.1 经营城市的目的在于追求收益最大化………………………………………13
4.1.2 房地产业属于基础产业范畴…………………………………………………13
4.1.3 房地产市场应该完全市场化…………………………………………………13
4.2 房地产市场管理体制不健全……………………………………………………14
4.2.1 土地管理部门间职能存在弊端………………………………………………14
4.2.2 土地管理与房产管理部门间的冲突…………………………………………14
4.2.3 房地产市场管理缺乏监督和制约……………………………………………14
4.3 土地管理存在弊端………………………………………………………………
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