乐山项目投标书.doc

乐山嘉定中路项目 策划营销投标书 第一部分 项目市场环境分析 10 一、乐山区位及城市地位分析 10 1、乐山概况 10 二、乐山住宅房地产市场特点 12 1、乐山房地产市场总体状况和背景 12 2、乐山房地产市场基本特点概述 15 3、乐山在售典型住宅项目案例分析 17 4、乐山市房地产市场趋势预测 20 三、乐山商业地产分析 22 1、总体供求分析 22 2、商业背景分析 23 3、商业市场特性 25 4、商业发展趋势 26 4.1市场空间巨大 26 4.2全新商业格局 27 4.3品牌集约时代 27 4.4专业运营商 27 第二部分 项目SWOT分析 28 一、项目地块条件 28 二、项目SWOT分析 29 1、项目SWOT列表 29 2、项目SWOT分析 29 3、结论： 32 4、项目基本运作思路： 33 第三部分 商业定位及招商策略 34 前言 34 一、项目商业口岸分析 34 二、商业总体定位 35 1、商业总体定位 36 2、商业功能定位 36 3、商业档次定位 36 4、商业推广定位 37 5、目标市场定位 37 5.1区域定位 37 5.2 目标投资客户定位分析 37 5.3 定位依据 38 A、品位需求 38 B、错位需求 39 C、文化需求 39 D、物业升值 39 三、商业业态定位 40 1、业态定位基础 40 2、业态定位原则 41 2.1有利于物业可持续发展、资产不断增值原则。 41 2.2 商业业态与建筑主题和场景相一致的原则。 41 2.3 业态互补原则。 41 2.4商圈规划原则。 42 3、详细业态定位 42 3.1定位总体思路： 42 3.2业态及构成比例： 43 3.3 经营客户定位： 43 3.4经过分析和研究，经营客户群主要构成如下： 44 3.5 客户心理分析： 44 3.6商业价格定位 45 四、商业招商策略 45 1、整体招商思路 45 1.1招商先行，销售同步的营销策略 45 1.2主力店度身定做，订单式的招商策略 46 1.3商业联盟中心，资源整合的商家策略 46 我司商业联盟中心部分商家资源 46 1.4四位一体，多方共赢的经营策略 48 1.5控制节奏，确定阶段性的运作策略 48 2、招商原则和准备过程 49 2.1招商目标的选择 49 2.2招商谈判原则的确定 49 2.3招商谈判的准备 50 3、招商拓展方式 51 4、谈判策略制定 52 第四部分 住宅定位及设计思路 55 一、住宅定位 55 1、市场定位依据： 55 2、目标客户群定位 56 3、产品形态的市场前景 57 二、户型设计配比 58 三、住宅设计思路 58 1、楼层、朝向和户数 58 2、户型设计理念 59 3、户型设计原则 60 4、住宅细节建议： 62 四、住宅概念打造 63 1、住宅单元入户引入酒店式大堂设计 63 2、引进“酒店式服务、公寓式管理”概念 64 3、外立面特色及风格的差异化 64 第五部分 项目初步规划及指标 65 一、规划设计的思路——如何规划整体商业？ 65 1、解决好平行交通和垂直交通的重要性。 65 2、解决好商业均好性问题。 65 3、解决好商业销售和招商的矛盾。 66 4、解决好道路带动商气的问题。 67 5、商业内街/广场比“满地铺”更适合本项目 67 6、集中式商业提升项目形象 68 典型案例： 68 二、三种规划方案的比较： 71 1、方案一 71 2、方案二 73 3、方案三 75 结论： 76 第六部分 策划营销方案 77 一、全面包装和推广，创造全新的商业概念。 77 二、招商先行，销售随后。 77 三、先卖住宅，后卖商业。 77 四、分期推盘，动态涨价。 77 五、形象展示，体验式营销。 78 六、把握好整体和各阶段的推盘节奏。 78 七、营销推广任务?。 78 一、乐山区位及城市地位分析 1、乐山概况 乐山市位于四川省西南部，北面与眉山市接壤，东面与自贡市毗邻，东南面和西南面分别与宜宾市和凉山彝族自治州相连，辖市中区、五通桥、沙湾、金口河４个区、峨眉山市及犍为、井研、夹江、沐川4个县和峨边、马边两个彝族自治县。幅员面积12826平方公里，占全省的2.64%。总人口346.5万人，有彝、回、苗等33个少数民族。 城乡从业人员总数191.5万人，其中：第一产业占57.5%，第二产业占14.2%，第三产业占28.3%。城镇劳动平均工资7486元/人年。2002年，全市国内生产总值达180亿元，一、二、三产业之比为22.1：44.7：33.2。 目前，乐山市中心城区建成区面积40平方公里，常住人口30万，城市居民人均住房面积15平方米，城市绿地面积935公顷，绿地覆盖率46.3%，人均公共绿地达8.18平方米。四季分明，雨量充沛，年降水量180