深圳万科企业价值评估研究报告.docVIP

课程名称 :《财务管理》 课程研究报告：公司 公司名称：万科企业股份有限公司 股票代码:所属行业: 行业代码:7210 学院: 经济管理学院 授课时间: 200-2010学年 第学期学时 专业班级: 小组成员姓名: 熊玉祥王忠良 组长姓名（学号）: 崔凯 本次报告主笔人: 熊玉祥 任课教师: 小组成员签名: 提交日期:  报告摘要 情也价值最大化是企业追求最终目的，而对于企业价值的评估不仅有利于企业了解当前自身的发展情况，还可以针对价值增长进行管理，以有效地改善企业的经营情况。本小组则对与万科集团进行系统的企业价值的评估与分析。 首先了解和分析当前万科所在的行业——房地产业的行情。了解万科的在其行业的地位与影响，以及行业动态对它的影响。明确万科的价值观与未来产品的发展战略。基于此从宏观的角度对以后的具体分析进行相应的调节。 然后对万科的企业价值进行估算。实体现金流贴现法。先根据以往万科的财务状况分析出其实体现金流的增长模型。而后对于每一个时期的现金流进行分析。在计算实体现金流时，有许多要预测的财务数据，我小组基于2009年的ROE预测对以后的数据做出了相应的预测。并且对其中不可控的和不规律的因素予以排除。之后，在根据资产定价模型折算出未来每年的贴现率。最后按照分析出的增长模型算出企业价值，与股票价格。之后再与市盈率法得出的结果比较差异。并在现金流贴现之后，利用驱动因子的驱动因子分析和价值敏感性分析找到对于万科企业价值增长的敏感因素。 接着对得出的股价与价值估计进行结果评估，看实体现金流贴现法与市盈率法的差异原因。之后再根据万科的具体的财务经营政策对其未来价值的影响作出分析。 最后对以上的结果进行思考，并针对万科的价值敏感因素对万科的管理与现有财务政策提出适当的建议。 目录 1. 公司发展与价值发现 1 1.1 公司所处行业概况 1 1.2 公司重大财务事件 1 1.3 公司产品市场发展 1 1.4 公司价值判断与发现 2 2. 基于自由现金流的实体现金流预测与价值评估 3 2.1 营业收入与现金流的预期模式的阶段性分析 3 2.2 营业收入与盈利的年度预测 4 2.3 营运资本变化与需求预测 5 2.4 资本性支出与资产折旧等预测 6 2.5 债权与股权融资及股利分配预测 7 2.6 实体现金流与股权现金流预测 7 3. 贴现率与公司价值评估 8 3.1 权益资本成本测算 8 3.2 债务资本成本测算 10 3.3 债务与权益资本权重比率测算 11 3.4 基于实体现金流的公司价值计算 11 3.5 相对价值法估价 12 3.6 价值评估结果与市值的比较 13 4. 影响价值增长的驱动因子分析 13 4.1基于估价模型的驱动因子及其重要性分析 13 4.2驱动因子的价值敏感性分析 14 4.3评估价值与市值差异分析 15 5公司价值的经营管理相关性分析 15 5.1市场环境与政策对公司价值的影响 15 5.2经营模式与管理层决策对公司价值的影响 16 5.3财务策略与决策对公司价值的影响 16 6. 财务问题的经营相关性分析 16 6.1 直接相关的经营相关性分析 16 6.2 公司经营策略与财务政策选择的影响 17 7. 报告总结 18 7.1 分析结论 18 7.2 价值管理的可行性措施. 公司价值的经营管理相关性分析 18 深圳万科（000002）财务分析报告 1. 公司发展与价值发现 1.1 公司所处行业概况 房地产行业近几年处于较为低迷的情况，其主要原因在于国际金融危机的影响。在2009年全球主要地区的国内生产总值增长远低于全球产能，通货膨胀转为通货紧缩，银行、退休基金及主权财富基金的资本基础萎缩。商业地产并不是导致全球金融危机的主要原因，但却与其他资产一样被卷入急剧的价格下跌周期。可见房地产的复苏还需要时间。但因为房地产可以拉动国内的经济复苏，提供较多的就业机会，所以国家会有一系列的政策来帮助房地产行业脱离现在的困境。 从影响因素上来看，2009-2010年我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。一方面是利空因素。国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑。在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然同步下行。另一方面是利好因素。国际方面，主要国家联合救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。由于政策所产生的效果，住宅建设预计能在2009年下半年复苏。虽然房地