三亚中集香水湾项目市场研究及定位重点.ppt

三亚中集香水湾项目市场研究及定位报告 本体分析 区位 区域现状 交通条件 区域四至 用地条件 资源条件 项目区位 定位：具有民俗风情、热带海滨型、国际旅游度假目的地；功能：以度假、游憩、康体、科考为重点。 交通条件 地块四至　 用地条件 资源条件 项目属性界定 目标解析 未来趋势研判 ——三亚市场关键现象解析 关键现象——市场回顾 关键现象——市场回顾 关键现象——大势之下 三亚市2007全年商品房销售面积88.58万平米，与06年同期相比增长34.71%； 产权式酒店销售面积与上年同期相比增长148%，一线海景公寓别墅销售面积与06年同期相比增长283%； 产权式酒店平均售价12183元/平米，和去年同期相比增长25.88%，一线海景公寓及别墅平均售价13016元/平米； 未来趋势研判 ——三亚市场关键现象解析 逆势因素解析 稀缺热带滨海景观资源为核心价值，海景资源决定产品价格。 逆势因素解析 旅游地产，典型外销型市场，全国富豪聚集地。 逆势因素解析 海南二十年省庆，政府业绩追求推动市场发展 逆势因素解析 三亚市场销售旺季与常规市场错位，市场影响滞后。 影响因素 客户增值预期严重受创，市场承受力受到考验。 影响因素 地价及楼价均大幅上涨。 影响因素 政府推动热度回温，市场推动力减弱 影响因素 市场影响压力加剧，滞后市场反应即将显现。 时事因素 主要为北京房地产市场的影响，三亚市场影响力度微弱。 时事因素 地震对中国整体经济影响有限，但短期会推高通货膨胀。 未来趋势研判 ——三亚市场关键现象解析 趋势判断 岛外市场，全国性需求支撑； 趋势判断 趋势判断 区域市场分析 各板块发展状况 小 结 各区域特征 区域质素对比 区域市场供应对比 综合对比结论 区域市场特征 成熟区域在售公寓项目 成熟区域在售别墅项目 小 结 未来公寓供应 竞争项目横向比较 结 论 典型案例研究 参考案例： 泰国普吉岛度假村（Laguna ）resorts印尼民丹岛（Bintan） 夏威夷卡帕鲁阿（kapalua） Laguna Resort at Phuket——凭借其自身傲人的资源及后天的成功开发，成为世界顶级的度假区之一 项目概况 区位：普吉岛位于泰国南部，是泰国第一大海岛；整个Laguna Phuket 度假区位于Bangtao湾，占地约3.2平方公里。 气候：属于热带气候，气温常年维持在20℃至33℃之间。 交通：对外交通主要依靠航空，距离曼谷飞行距离1小时；岛内交通网络完全依靠公路。 普吉岛是一大型高档综合旅游度假区，以五家高级度假式酒店为项目发展重点。 整体规划： —项目规划：度假区规划五家高级酒店，住宅，高尔夫球场、商业街等配套设施。将本身规划为自给自足的度假区，特别强调隐私性，不太鼓励非酒店住客进入。 —目标客户:欧洲和亚洲富裕旅客。另外，商务旅客也是主要客源。 普吉岛拥有多主题复合度假区，能够满足不同层次客户的需求。 以酒店启动，通过酒店的繁荣提升整个度假区的人气和区域价值，使区域价值实现最大化，以此来带动房地产价值。 普吉岛度假区KPI体系 Bintan Resorts——原始的沙滩、山峦植被资源、一系列休闲热带假日活动造就国际级度假胜地 项目概况 区位：坐落在民丹岛的北海岸，?是印尼寥内群岛的最大岛屿 规模：岛屿面积1140平方公里 气候：地理位置接近赤道，终年阳光普照，年平均温在26度左右 交通：离新加坡很近，乘搭渡轮只需45分钟 Club Med 度假社区为民丹岛上著名的度假村，提供308套房针对不同层次需求的客户群，作为Bintan Resort整体的一部分，符合整体定位，并成为一个亮点。 Club Med Ria Bintan Resort 度假社区度假物业周围分布不同的游憩设施 Club med是起源于法国，的国际声誉对消费者发挥作用，7日6晚度假游每人收费1200美元，在民丹岛同类设施中属于高水平。 *不含交通费用。 Club Med度假村提供不同的特色主题活动，通过灵活的度假方式来吸引不同层面的客户。 Bintan Resorts KPI体系 夏威夷Kapalua社区——高档度假胜地，高级别墅区,是慕伊岛的三大主要计划之一 规划保留了自然的原生态地貌，沿海岸线集中布置度假设施，包括酒店、购物等相关配套；在较宽阔的腹地修建高尔夫、网球场等娱乐设施 第一阶段开发以Kapalua 海湾度假设施及酒店、购物等相关配套向腹地延伸；第二阶段以开发西北部私人住宅片区为主，和顶级高尔夫及相关配套设施。 开发次序以不同的价值体验组团为顺序，以高端项目启动，提升项目档次，通过后续不断投资，逐步实现经济回报 夏威夷Kapalua社区KPI体系 通过国际案例借鉴，得出本项目的发展方向：充分利