山东沂水万德广场商业综合体项目整体定位及发展战略前期策划P重点.ppt

营销策略 创新营销概念二：差价补偿，保值回购计划 战略要领：给客户以购房的信心保障。 战略精髓：体现物业的高性价比，促进对市场观望客户的下定决心。 实战操作：向客户承诺，购买万德广场物业，若三年内出现价格下降，将给予差价补偿，并可按原购房价无条件回购，以此来增强目标客户的信心。 推广口号：购房无忧，三年保值回购计划。 营销策略 创新营销概念三：会籍营销计划 战略要领：建立会员营销体系，来访即可成为万德广场的VIP会员. 战略精髓：万德广场VIP会员可以享受各种优惠。 实战操作：来访即可填表成为VIP会员,每介绍一组来访客户,可享受***元购房优惠，累计最高限***元购房优惠，并可凭万德广场会员卡享受赠礼等其它活动。如果会员介绍的新客户成交，则予以会员***元/人的现金奖励。 推广口号：加入“万德广场会”，享受购房优惠。 营销策略 创新营销概念四：首付分期支付 战略要领：首付分期支付，降低置业门槛 战略精髓：降低置业门槛，扩大目标客群范围。 实战操作：针对商业用地物业首付50%，可以允许先行支付30%，余款20%一年内付清，不计利息。 推广口号：首付分期付，置业更轻松。 营销策略 四大有效聚客营销举措一： 项目价值推介会 举措： 邀请政府官员、新闻媒体和专业人士参与，举行发布会，推介万德广场项目。 主题： 沂水首座5D级锋尚乐世界辉煌呈现。 沂水新都心，商业新领军的投资价值论坛。 项目推介会 营销策略 四大有效聚客营销举措二： 招商成果新闻发布会 举措：通过次主力店、主力品牌的签约，来增强客户的投资信心，促进招商和销售，尤其是促进商铺的销售。 主题： 百名品牌商家联手签约，打造沂水顶级商业盛宴 操作： 利用次主力店和主力品牌的签约仪式，邀请政府官员和新闻媒体参与，以此为契机进行相关炒作，扩大项目的知名度和影响力，进而促进招商和销售。此外，以商业的良好配套来提升公寓的价值并加速物业去化。 推广口号：跟庄品牌巨头创富，为投资加一份保单。 产品调整参考—商业部分 商业部分—内部人流动线建议 本案考虑消防需求及后期经营成本采光取暖等需要，采取开放式天顶与半遮挡顶棚设计，自然划分出两条主要南北向人流动线。 考虑中心节点以演绎广场开放式休闲中庭设计，以此形成东西向主要人流动线。立体上下交通采取顶层车位与直达二三层电梯及观光电梯布置。 考虑高层影院与娱乐对面积需求及人流动线循环需求，需于其规划片区设置主入口，设置直达电梯。 关于内部铺位划分待主力商家引进工作进入一定程度后，再行细化，以凸显街铺价值，招商引进主要为销售创造更多价值为中心点。 产品调整参考—住宅部分 住宅部分—产品建议之写字楼探研 沂水市场商务办公写字楼需求基本没有，目前由萌芽阶段向启动阶段进发的状态。办公需求如保险、品牌公司、创意机构均需要独立门面，吸引散客。 此部分客户有向SOHO办公公寓过度的趋势，但需要适当引导带动。 成熟阶段 发展阶段 萌芽阶段 启动阶段 ?办公需要 ?住宅改办公 ?草创型企业 ?住宅 ?无 ?改善环境 ?住宅立项、商务办公 ?成长型中小企业 ?第一代商务公寓 位置价格交通 使用成本 ?追求形象 ?纯商务形象 ?迅速发展的中小企 业、初具规模的企业 ?纯写字楼开始出现 位置配套硬件 商务氛围 ?需求多样化 ?客户价值多元 ?各种类型企业 ?写字楼与新一 代商务公寓并存 核心区5A写字楼 地段服务软环境 健康、风景 动因 表现形式 产品特征 客户特征 客户关注点 本项目商业经营模式 销售为主，控制主力店业态经营方向（有利于整售或散售）。 少量有利于提升整体价值高端品牌商家可引进于主形象入口，大面积商家以高楼层或内铺多楼层联体经营放置 先出售独立商业街，再出售公寓配套底商及地下商业。 业态分布布局原则 高端品牌店以不需要极强人流，人气为主，大品牌休闲娱乐业态集中于高楼层 面向业主的高档配套主要集中在公寓底商，保证其一定的专属性和私密性要求。 面向外部客群的商业和餐饮等主要布置在独立商业体中。 地下一层或四层主要以家电（或超市）和面向外部客群的餐饮为主。 产品调整参考—住宅部分 商业部分—商业经营模式及业态探研 产品调整参考—住宅部分 住宅部分—产品划分 普通住宅 产权酒店（可销售） 酒店公寓 定位诠释： 企业家 根据Pareto法则，本案部分高档公寓聚焦企业家阶层，提高项目利润空间，提升项目档次，使项目“名利双收”； 酒店式服务公寓 本案提出的酒店式服务是星级酒店服务的延伸，不但包括的真正的星级酒店服务，还在此基础上增加某些功能，如加强、细