上海西路项目可行性研究预案.docVIP

上海西路房地产项目 可行性研究报告 第一部分：项目概述 一、指导思想： 根据银川市党委、政府的统一部署，本着以优化城市空间布局，促进城市土地科学合理利用、城市道路畅通工程为主线，通过实施旧城区改造，提高城市品位，扩大文明成果，推进和谐发展为目标，力争在3～5年内完成电力修造厂的旧区改造。 项目概括 1、项目名称：“************” 开发建设单位：*************房地产开发公司 2、项目地理位置 四至—— 东至：新海家园一期 南侧：新海家园二期（南侧规划路） 西侧：西门巷（西面规划路西侧为满春园绿地，紧临新火车站） 北侧：上海西路 3、土地相关指标 本宗改造土地由金凤区上海西路南侧土地（A地块）、银川市新城区大众巷14号土地（B地块）相邻两地块组成，总面积109.45亩。 A地块：银 国用（2012）地60140号 土地取得时间 ： 2012年7月 地 号 ： 10-5-2-（1） 座 落 ： 金凤区上海西路南侧 土地使用权人 ： 宁夏电力公司银川供电局 地 类 用 途 ： 仓储用地 使 用 权 类 型： 划拨 使 用 权 面 积： 26359.83㎡（39.5亩） B地块:宁 国用（1999）字第746号 土地取得时间 ： 1999年11月 地 号 ： 0100-572 座 落 ： 银川市新城区大众巷14号 土地使用权人 ： 宁夏银川电力修造厂 地 类 用 途 ： 工业用地 使 用 权 类 型： 划拨 使 用 权 面 积： 46605.7㎡（69.9亩） 4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商住综合用地，其项目地块方正，四面紧邻市政道路，项目内部贯穿有三条规划道路。项目周边银川新火车站，有各类专业商场及休闲娱乐的**广场等等许多成熟的配套设施。 二、开发项目用地的现状调查及动迁安置： （一）用地的现状调查 1、本地块东至新海家园一期,南至新海家园二期（南侧规划路）,西至西门巷（西面规划路西侧为满春园绿地，紧临新火车站）,北至上海西路,总占地面积72965.53平米（109.44亩），涉及银川供电局家属区、宁夏电力公司运检中心、宁夏电力公司物资仓库家属院诸单位。规划用地范围内总拆迁面积87833平米。 2、拆迁调查：本项目土地使用权属宁夏电力公司，其地块上建筑物产权宁夏电力公司产权均属宁夏电力公司，不存在大的拆迁难的问题。 3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有居民楼及厂房仓库，其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目四侧及内部贯穿多条市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。 4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网早已完善，有多条公交线路经过本项目，又是紧邻银川新火车站正门地块，出行购物休闲娱乐及办公非常方便。 5、规划条件：容积率2.5，绿地率35%，建筑密度≤35，总建筑面积130000平米，其中住宅10000平米，商业30000平米 （二）拆迁规模调查： 1、用地范围内，涉及电力局家属区居民楼8栋，住户362户，总建筑面积30250平方米。拆迁安置费。 2、宁夏银川电力修造厂拆迁房屋面积20333平方米，用地面积46605.7㎡（69.9亩），拆迁安置费（包括办公楼、厂房、道路、地坪、设备安装、设备拆除、搬运等）。 3、电力公司宁夏电力公司银川供电局拆迁房屋面积40000平方米占地面积26359.83㎡（39.5亩），拆迁安置费（包括办公楼、厂房、道路、地坪、设备安装、设备拆除、搬运等）。 以上拆迁费用总计165766890元。 （三）拆迁安置方案： 1、住宅楼拆迁安置平均1:1.1计算，返还面积为30250平米，搬迁安置。 2、电力修造厂拆迁安置费） 3、银川供电局拆迁安置费） 回顾上年度市场运行情况，2012年银川市房地产市场在国家、区、市各项调控政策只需作用下，总体运行良好，按照宏观调控的预期方向平稳发展，开发投资稳步增长；施工规模不断扩大，销售面积小幅下降，房价涨幅趋缓。从全年市场运行综合景气分析，总体处于适度偏低水平。 第二部分：房地产市场预测与政策分析 银川房地产市场运行基本情况及主要特点 房地产市场运行基本情况 开发投资稳步增长。2012奶奶全是完成房地产开发投资275.70亿元，同比增长32.8%，增幅比上年同期高5.2个百分点，占全是社会投资30%，比上年同期提高1.7个百分点，其中完成住宅投资175.51亿元，同比增长22.2%。白宫楼投资8.65亿元，同比增长21.0%，商业用房投